Los compradores de primera vivienda están empezando a retroceder y la demanda de los inversores está cayendo en todos los sectores, excepto en las viviendas nuevas, a medida que el mercado inmobiliario de Australia entra en recesión.
Las investigaciones muestran que el mercado está cambiando, casi dos meses después del tercer aumento consecutivo de las tasas y de amplias reformas tributarias.
Esto es lo que nos dicen los datos.
Los compradores se arrepienten
Los compradores de vivienda por primera vez se están asustando a medida que aumentan las tasas de interés, poniendo fin a un auge en la demanda respaldado por el plan de depósitos del 5 por ciento del gobierno.
La Oficina de Estadísticas de Australia informó que otorgaron más de 10.000 nuevos préstamos por mes desde octubre, cuando se amplió el programa, hasta marzo.
La agencia de préstamos Equifax informó que las solicitudes de préstamos hipotecarios en mayo fueron un 10,9% más bajas que en mayo de 2025, mientras que las solicitudes por primera vez cayeron un 13,4%.
El mercado crediticio registró una caída del 20% en las solicitudes iniciales de préstamos hipotecarios en junio en comparación con el mismo mes de 2025.
Otra forma de rastrear la actividad de entrada es comparar las tendencias de precios de las viviendas que califican para el popular sistema de pago inicial del 5 por ciento con aquellas que no lo hacen.
Las viviendas elegibles tienen un precio inferior a 1,5 millones de dólares en ciudades de Nueva Gales del Sur, 1 millón de dólares en el sureste de Queensland, 950.000 dólares en Melbourne y Geelong, 850.000 dólares en Perth, 900.000 dólares en Adelaida y 700.000 dólares en Hobart, y los precios varían según la región.
Los datos de la plataforma de información inmobiliaria Cotality, recopilados exclusivamente para Guardian Australia, muestran que los precios de las viviendas fuera de los límites de precios del sistema comenzaron a caer en abril.
Las propiedades por debajo del límite subieron de precio durante más tiempo y más rápido, pero comenzaron a caer en junio.
Lauren Jones, agente de compradores de Brisbane, dijo que sólo había visto a unos pocos compradores por primera vez, aunque el mercado más tranquilo jugaba a su favor.
“Esto es lo que los compradores primerizos estaban esperando… y simplemente no están aprovechando la oportunidad”, dijo Jones.
Los aumentos de las tasas de interés del Banco de la Reserva han elevado la tasa de interés promedio de los nuevos préstamos por encima del 6% anual, lo que probablemente obligó a algunos compradores de vivienda por primera vez a darse por vencidos.
Jones dijo que los compradores también estaban inquietos por la caída de los precios.
“Entras en pánico cuando el mercado entra en pánico”, dijo.
“Los compradores primerizos hacen ofertas agresivas cuando el mercado está caliente, pero tan pronto como el mercado se enfría, retroceden”.
La demanda de inmuebles caros se está desplomando
A medida que el precio de las viviendas más asequibles se enfría, las viviendas más caras de Australia están experimentando una caída más pronunciada.
En Sydney, Melbourne y Canberra, los precios de las propiedades en el segmento superior están cayendo. El cuartil superior de Sydney (el 25% superior del mercado) ha experimentado una caída de precios promedio de alrededor de 90.000 dólares en los últimos tres meses.
Los cuartiles superiores son viviendas valoradas en aproximadamente 1,8 millones de dólares y más en Sydney, 1,1 millones de dólares en Melbourne, 1,4 millones de dólares en Brisbane, 1,2 millones de dólares en Adelaida y 1,3 millones de dólares en Perth.
En Hobart, donde la mayoría de los precios de la vivienda siguen subiendo, el cuartil superior del mercado vio caer los precios en los tres meses hasta junio. La menor demanda ha provocado un crecimiento más lento de los precios de las propiedades caras en Brisbane, Adelaida y Perth.
Jones dijo que los compradores de Brisbane se habían vuelto más selectivos con las propiedades de alto precio, buscando casas completamente renovadas e ignorando las casas que necesitaban renovación u obtener grandes descuentos.
“Las cosas sin renovar se quedan ahí y el precio bajará considerablemente”.
Pero los compradores no pueden permitirse el lujo de ser tan exigentes con las viviendas más baratas, afirmó.
“Eso es probablemente más probable que suceda en el extremo superior que en el extremo inferior (donde) todavía están tomando lo que pueden conseguir”.
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Los inversores recortan
A mediados de mayo, el presupuesto federal prohibió el acceso al apalancamiento negativo a los inversores que compraban viviendas existentes. Los bancos respondieron recortando la capacidad de endeudamiento de los inversores en aproximadamente un 20%, informó el National Australia Bank.
Los préstamos a inversores aumentaron un 10,3% anual en mayo, la tasa más alta en una década, según muestran los datos del Banco de la Reserva. Los datos regulatorios muestran que Commonwealth Bank, ANZ, Macquarie y Westpac fueron los que más prestaron.
Los préstamos a inversores cayeron una quinta parte en comparación con el presupuesto a mediados de junio, mientras que la demanda de propietarios-ocupantes se mantuvo estable, dijo Westpac.
Antes de que se aprobara el presupuesto, los inversores eran responsables de alrededor del 40% de los préstamos para nuevas viviendas de los principales bancos. Carolyn McCann, directora general de productos de consumo de Westpac, dijo en junio que los inversores se habían acercado al promedio histórico de alrededor del 33% de los préstamos del banco.
“Esperamos que la gente permanezca inactiva durante un tiempo mientras comprenden las reglas”, dijo McCann.
Los inversores están comprando nuevos
Gracias al presupuesto que ofrece esta ventaja fiscal sobre las propiedades existentes, los inversores siguen interesados en adquirir viviendas nuevas.
Las reformas del mercado laboral permiten a los inversores comprar o construir casas nuevas, seguir apuntándolas negativamente y elegir entre la nueva o la antigua desgravación fiscal sobre las plusvalías a la hora de vender.
Los datos del mercado de préstamos sugieren que las viviendas nuevas están capeando la caída del gasto de los inversores: el corredor recibió un 31% más de solicitudes de dichos inversores en junio de este año que en junio del año pasado.
La proporción de nuevas construcciones aumentó aún más, del 4,5% del total del mercado de préstamos en 2025 al 7% del total en 2026. Es pequeño pero significativo, ya que los datos nacionales de ABS muestran que las nuevas construcciones representaron solo el 4% de todos los préstamos de inversores desde principios de 2025.
Nick Marino, gerente de ventas de Swooper, un promotor inmobiliario en el suroeste de Sydney, dijo que la crisis estaba afectando al mercado de nuevas construcciones, con una caída de las consultas y algunos promotores ofreciendo descuentos de 20.000 dólares.
Pero quienes buscaban una nueva casa en los suburbios estaban ansiosos por comprarla, dijo Marino. Los inversores se mantuvieron estables y representaron el 20% del negocio de Swoopland.
“Nuestras transacciones son muy, muy saludables”, dijo Marino. “Estamos viendo que cada vez más inversores entran en el mercado, pero es un mercado difícil”.
Las ventas de viviendas se desploman
La señal más obvia de que el mercado está en crisis es el colapso de las ventas en subasta, lo que provoca que más viviendas permanezcan en el mercado por más tiempo.
Desde finales de mayo, menos de la mitad de las viviendas subastadas se han vendido con éxito cada semana. En Sydney la tasa es aún más baja.
Por temor al fracaso, los vendedores firman contratos antes del día de la subasta, y alrededor del 40% de las viviendas cotizadas se venden antes de la subasta. Aquellos que no pueden realizar ventas anticipadas están cancelando anticipadamente, y cada semana se retiran casi el 20% de las subastas programadas.
Las ventas totales de viviendas en las capitales fueron un 16,2% menores en los tres meses hasta junio que en el mismo período del año pasado, dijo el director de investigación de Cotality, Tim Lawless.
Esto ha resultado en que más viviendas permanezcan en el mercado por más tiempo, de 28 a 30 días al año hasta mayo. El número de nuevas viviendas a la venta está disminuyendo, pero el retraso significa que hay más viviendas en el mercado y la oferta anunciada es un 11% mayor durante el año hasta junio.
“Los compradores ahora tienen más inventario para elegir y menos urgencia en la toma de decisiones”, dijo Lawless.
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