Se estima que para 2050 los propietarios de 425.000 viviendas experimentarán problemas de cimentación. En el caso de las casas construidas sobre pilotes de madera, el hundimiento del agua subterránea debido al cambio climático y a la política de aguas subterráneas provoca que los cimientos se sequen y que los pilotes se pudran. En algunas partes del país, los hundimientos también provocan que las casas se inclinen. Reparar una base suele ser costoso; Si tiene que suceder, reducirá el valor de las casas.
El Consejo de Medio Ambiente e Infraestructuras (Rli) y la Autoridad Holandesa de Mercados Financieros, entre otros, ya han advertido sobre los elevados costes de reparación de los cimientos. Los trabajos de reparación en cientos de miles de viviendas que se verán afectadas a mediados de este siglo pueden resultar costosos; En los casos más graves, el coste puede superar los miles.
La pregunta es: ¿quién debería pagarlo? Una “coalición de fundaciones” que incluye a Vereniging Eigen Huis, bancos, compañías de seguros, la industria de la construcción holandesa y la asociación de vivienda Aedes explica en un folleto que el problema requiere un “enfoque nacional”. Ella imagina un fondo de compensación público que pueda gastar mil millones de euros al año en reformas durante diez o doce años.
Se trata de 12.000 millones de euros de dinero de los contribuyentes para compensar a los propietarios de viviendas o a los prestamistas hipotecarios y a las aseguradoras por la pérdida de valor de sus propiedades. Regalar miles de millones a los propietarios de viviendas de esta manera es ineficaz e incluso injusto, concluyen el economista político Jens van ‘t Klooster y el geógrafo urbano Cody Hochstenbach, ambos de la Universidad de Amsterdam.
Los investigadores que publican al respecto en la revista de negocios ESBSostienen que con un fondo de apoyo general, “los peores casos sirven como punto de partida”, mientras que para muchos hay pocos motivos para preocuparse a corto plazo. Hochstenbach: “Se supone que 425.000 casas holandesas podrían sufrir daños en los cimientos. Esto no es tan grande como para que las reparaciones cuesten cien mil euros o más”.
Además: ¿por qué todos los contribuyentes holandeses tienen que pagar este dinero, incluidos los inquilinos, los buscadores de casas y millones de propietarios sin problemas de fundación? ¿No tendría más sentido si los propietarios de viviendas, que según los investigadores han tenido “vientos de cola financieros” durante años, aprovecharan primero su capital? Este es el valor de mercado de una vivienda, ajustado por la deuda hipotecaria.
Su atención se centra principalmente en las casas privadas, ¿a qué se debe?
Hochstenbach: “Elegimos esto por varias razones. En primer lugar, porque seis de cada diez apartamentos en los Países Bajos están ocupados por sus propietarios, por lo que es simplemente el grupo más grande en el parque de viviendas. En segundo lugar, porque vemos que los intereses de los propietarios tienen una gran influencia en el debate sobre la vivienda pública. Por último, vemos que el patrimonio neto de los particulares es con diferencia el mayor en comparación con el de los propietarios, como por ejemplo asociaciones de vivienda e inversores”.
Por eso creen que los propietarios de viviendas deberían asumir ellos mismos el coste de los problemas de cimientos. ¿Por qué?
Hochstenbach: “Supongamos el peor escenario, en el que las consecuencias del cambio climático son muy graves. Los costes de los daños a los cimientos se estiman en un máximo de 54 mil millones de euros. El valor añadido neto estimado de las viviendas holandesas es de 1.350 millones de euros. Nuestra investigación muestra que el 87 por ciento de los propietarios tienen un valor añadido de más de cien mil euros, mientras que no todas las reparaciones tienen que costar cien mil euros. En resumen: muchos propietarios pueden, aunque cueste”. Los daños a las fundaciones pueden financiarse fácilmente con su propio capital, por ejemplo mediante un préstamo o una hipoteca adicional”.
¿Qué sentido tiene esto para quienes inician su carrera y aún no han acumulado capital o no pueden hacer frente a costos mensuales más altos?
Van ‘t Klooster: “De hecho, hay personas para las que esto es un problema. El punto más importante que nos gustaría abordar es que, según nuestra investigación, este grupo es relativamente pequeño. Muchos daños en los cimientos no necesitan ser reparados inmediatamente mañana, pero esto se puede hacer a largo plazo. Mientras no tengas que mudarte inmediatamente o sufrir daños graves en los asentamientos, puedes empezar a calcular allí”.
“De todos los propietarios de viviendas, el 13 por ciento tiene menos de una tonelada de valor líquido, y de ellos, el 7 por ciento tiene una necesidad inmediata de mudarse o no tiene suficiente valor líquido para hacer reparaciones. Seguimos trabajando con estimaciones, pero incluso si nos desviamos por un factor de dos o tres, eso se aplica a varios miles de personas. Este grupo ciertamente debería recibir apoyo”.
Por lo tanto, aquellos que no pueden permitírselo deberían recibir ayuda del Estado. ¿Cómo se ve esto en la práctica?
Van ‘t Klooster: “Se podría idear un nuevo tipo de préstamo beneficioso, que no tiene por qué ser una subvención directa. Este préstamo se puede reembolsar en un período de tiempo más largo y, si alguien se mete realmente en problemas, al final se puede cancelar. Independientemente de lo que decida usted como gobierno, un sistema de subvenciones generoso y general de 12 mil millones, tal como se propone actualmente, no es eficiente en nuestra opinión”.
En algunos casos, la política gubernamental con respecto a los niveles de agua subterránea es en realidad una causa de daño a los cimientos. ¿No debería el Estado compensar esto?
Hochstenbach: “Por supuesto, esto no cambia mucho para nosotros. Un fondo general de desarrollo vuelve a transferir dinero a los propietarios individuales. Esto sería más justificable si no existiera una política de vivienda que promueva plenamente la propiedad de la vivienda, pero así es. El Estado sigue fomentando fuertemente la compra de una casa y la acumulación de riqueza a través de la propiedad de la vivienda. Por ejemplo, a través de la deducción de los intereses hipotecarios.”
Van ‘t Klooster: “La conclusión de este proyecto de investigación es que el cambio climático tendrá importantes consecuencias para la sociedad en las próximas décadas si continuamos por el mismo camino. Esto lo veremos reflejado en el valor de nuestras casas. Quizás nosotros, como sociedad, seremos un poco menos miopes con respecto al cambio climático ahora que también hay consecuencias financieras”.
Eigen Huis: la conclusión de la investigación es engañosa
En respuesta a la investigación que Asociación de propietarios de viviendas (VEH) La conclusión de que los propietarios de viviendas podrían pagar ellos mismos los daños a los cimientos con el valor añadido es “engañosa”. Según la asociación de propietarios, los daños a los cimientos se producen con mayor frecuencia en los barrios más antiguos, a menudo con ingresos más bajos y problemas como los altos costes de energía. “Además, el valor añadido no siempre se puede aprovechar. Los bancos son cautelosos cuando se trata de casas con riesgos iniciales; la edad y los ingresos juegan un papel importante. Para muchas personas esto significa: riqueza en el papel, pero no acceso al dinero”.
También la Asociación de Aseguradores En respuesta a la investigación, sigue apoyando la creación de un fondo de compensación. “Después de todo, un propietario no tiene control sobre el nivel freático de su propiedad. Aunque el nivel freático a menudo no es el único factor que causa daños a los cimientos, es una de las causas principales. Dado que esto es el resultado de decisiones políticas, el Estado debería compensar parcialmente al propietario. No importa si el propietario tiene recursos o capacidad de endeudamiento. No se trata de subsidios porque los involucrados no tienen opciones, sino de que el Estado sea (en parte) responsable de los daños.”
Al mismo tiempo, los compradores llevan años mal informados sobre los riesgos a largo plazo de las fundaciones, añade Eigen Huis. “Por lo tanto, no es correcto reducir los daños a los cimientos a un problema puramente privado para los propietarios de viviendas. Cuando los daños son en parte el resultado de decisiones colectivas, también existe una responsabilidad colectiva”.
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