El gobierno albanés se está preparando para presentar un presupuesto que transformará la vivienda en alojamiento, en lugar de una herramienta financiera. Cambios que ya han provocado duras advertencias de que los alquileres se están disparando y la oferta de viviendas se está restringiendo.
Es mejor ignorar estas advertencias.
Ahora está claro que el Partido Laborista introducirá cambios en el apalancamiento negativo y en el impuesto sobre las ganancias de capital con el fin de hacer que las propiedades sean menos atractivas para los nuevos inversores.
El gobierno tendrá amplias protecciones para los inversores inmobiliarios existentes, las llamadas disposiciones de derechos adquiridos, que le darán cierta protección contra reacciones políticas y al mismo tiempo sacarán a Australia de un sistema injusto sin quemarla hasta los cimientos.
Para ser claros, si el entorno cambiante esperado (una restricción del apalancamiento negativo para compras futuras y un descuento CGT menos generoso) significa que una propiedad ya no es atractiva para los inversores potenciales, eso no es malo.
Corrección de rumbo
Desde 2020, los inversores han aumentado su proporción de préstamos para viviendas nuevas de menos del 30% a más del 40%, mientras que la tasa de ocupación por propietarios ha caído, según datos de la Oficina de Estadísticas de Australia.
Esto forma parte de una tendencia a largo plazo, ya que la proporción de propiedades residenciales en manos de inversores ha ido aumentando durante décadas.
Tradicionalmente, los inversores se han centrado en tipos de propiedades diferentes a los de los propietarios-ocupantes, pero los incentivos fiscales -incluido el descuento del 50 por ciento del CGT de la era Howard- han sido tan buenos que la distinción se ha reducido.
Esto ha enfrentado a los inversores con los propietarios-ocupantes en todo el país.
Michael Fotheringham, director ejecutivo del Instituto Australiano de Investigación Urbana y de Vivienda, lo expresa sucintamente: “Se ha vuelto más fácil comprar una segunda, tercera o cuarta casa que la primera; ese es un marco político problemático”.
Los acuerdos favorables han permitido a los inversores pagar de más por las propiedades, sabiendo que utilizarán el apalancamiento negativo a su favor antes de obtener grandes ganancias con la venta, respaldadas por un generoso descuento del CGT.
Esto recompensa las malas decisiones al permitir al inversor recuperar su gasto excesivo mediante deducciones fiscales, protegiéndolo así de las consecuencias de pagar demasiado por algo.
Si bien la escasez de propiedades en Australia se ha visto exacerbada por la escasez de viviendas y la mala planificación por parte de varios gobiernos estatales y federales, las condiciones fiscales favorables para los inversores la han empeorado.
Las predicciones de un colapso del mercado o una explosión de los alquileres debido a las reformas presupuestarias se basan en el supuesto de que habrá un éxodo masivo de inversores.
En realidad, cualquier enajenación –suponiendo que las nuevas directrices realmente resulten en una enajenación– simplemente significa que las propiedades se ponen a la venta y son compradas por otro inversor u propietario-ocupante.
No hay pérdida de vivienda y otro inquilino puede simplemente encontrar un hogar permanente.
Dado que las propiedades de nueva construcción compradas después de la Noche del Presupuesto estarán exentas de los cambios impositivos, las advertencias sobre los impactos en la oferta son en gran medida discutibles. En todo caso, los inversores pueden estar más entusiasmados que antes con el apoyo a nuevas construcciones.
Los cambios esperados por los laboristas no son una panacea y una mayor oferta es crucial, pero las reformas llevarán suavemente a Australia hacia un camino más justo.
Miedos infundados
Las reformas políticas suelen recibir advertencias nefastas, pero éstas no se ponen en práctica. Victoria es un excelente ejemplo de esto.
En 2023, Daniel Andrews golpeó a los 860.000 inversores inmobiliarios del estado con un impuesto a la propiedad adicional de un promedio de 1.300 dólares al año para el plan de pago de la deuda Covid de Victoria.
Los propietarios se quejaron y el Consejo de la Propiedad de Australia advirtió que la oferta de alquileres podría caer y los alquileres aumentar.
El inventario de alquiler en Victoria cayó aproximadamente un 3%, de 680.000 en junio de 2023 a 661.000 en diciembre de 2024, y la disminución se concentró en las ciudades. Ha estado flotando en este punto desde entonces.
Los alquileres no aumentaron ya que el crecimiento de los precios en Melbourne se desaceleró desde mediados de 2023 hasta mediados de 2025, según datos de Cotality. Hoy en día, los alquileres aumentan un 5% o más anualmente en la mayoría de las ciudades australianas, pero no en Melbourne.
Con menos propiedades de alquiler disponibles, se habría esperado que los alquileres aumentaran, pero la pérdida de oferta se vio compensada por una disminución de la demanda. Cada vez más inquilinos comenzaron a comprar casas.
Victoria ya tenía más préstamos para compradores de vivienda por primera vez que otros estados y ha experimentado una ventaja creciente desde septiembre de 2023, según muestran los datos de ABS.
En otros estados, el número de compradores de vivienda por primera vez se mantuvo estable.
Los precios de las propiedades en Melbourne también han aumentado más lentamente que en otras ciudades. La oferta constante de viviendas nuevas ha ayudado, pero los datos de ABS muestran que tampoco ha experimentado el auge inversor que ha afectado a Brisbane y Perth.
Los impuestos no han detenido la inversión inmobiliaria. El número de préstamos hipotecarios disponibles para los inversores en Victoria aumentó un 10% entre 2023 y 2024 y otro 20% en 2025. Los datos del mercado de préstamos sugieren que hubo incluso más préstamos para inversores entre 2026 y abril que en el mismo período del año pasado.
Los impuestos más altos a los inversionistas parecen haber ayudado a los victorianos a ingresar al mercado inmobiliario sin aumentar sus alquileres.
No hay ninguna razón por la que más australianos no disfruten de los mismos beneficios.
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