Australia Occidental podría beneficiarse de un auge de 8.000 millones de dólares en viviendas de alquiler privadas, y un experto en propiedades de Perth predice que los cambios en las tasas de interés negativas servirán como un “punto de inflexión” para una nueva ola de construcción de viviendas.
Pero James Limnios, director general de Limnios Property Group, teme que la burocracia pueda obstaculizar el desarrollo donde cree que más se necesita.
Señaló datos de la Oficina Australiana de Estadísticas que mostraban que el valor total de la inversión inmobiliaria en WA se había duplicado en los últimos dos años debido a la escasez crónica de alquileres en la ciudad.
“El año pasado, la inversión inmobiliaria total en el estado superó los $16 mil millones”, dijo Limnios.
“Sin embargo, gran parte de esta inversión se destinó a propiedades establecidas en lugar de nuevos apartamentos de alquiler.
“En el trimestre de marzo de 2026, el 79 por ciento del gasto de los inversores en WA (alrededor de ocho de cada diez dólares) se destinó a propiedades establecidas, y el resto a viviendas de nueva construcción o en construcción”.
Sin embargo, al aprobar el presupuesto federal a principios de mayo, el tesorero Jim Chalmers reveló planes para limitar el apalancamiento negativo y el descuento de ganancias de capital en nuevas construcciones.
“Si quisiera invertir en una propiedad con tipos de interés negativos, aún puede invertir en una casa nueva”, dijo entonces el tesorero.
Limnios, un ex concejal de la ciudad de Perth cuyo negocio cubre el mercado inmobiliario del centro de la ciudad, dijo que los inversores ya se habían beneficiado de subvenciones de depreciación máxima y otros incentivos gubernamentales al comprar casas nuevas.
Los cambios negativos podrían convertirse en un “punto de inflexión para una nueva ola de construcción centrada en los inversores”, dijo. Y predijo que las áreas periurbanas estarían preparadas para recibir una mayor atención.
“La realidad es que Australia Occidental todavía enfrenta una escasez crónica de propiedades de alquiler y las tasas de desocupación, particularmente en Perth, siguen en mínimos históricos”, dijo.
“Esto es particularmente cierto en el centro de la ciudad y en los suburbios periurbanos de Perth, donde la oferta de viviendas nuevas de densidad media y alta se ha retrasado en los últimos años.
“La demanda de alojamiento de alquiler en un radio de cinco kilómetros del distrito financiero de Perth sigue siendo muy alta, pero la oferta es extremadamente limitada.
“Sin embargo, los precios de las propiedades residenciales han alcanzado niveles que hacen que los nuevos proyectos residenciales en esta zona del centro de la ciudad sean financieramente viables, mientras que estos cambios de apalancamiento negativos podrían ayudar a que avancen más desarrollos al impulsar las preventas de los inversores”.
Sin embargo, Limnios dijo que la oportunidad podría “desperdiciarse” si no hubiera iniciativas como que el gobierno se haga cargo de los proyectos y garantice el depósito hipotecario del 20 por ciento requerido para comprar viviendas en estos desarrollos.
También presionó para que se redujera el GST y el impuesto de timbre para los promotores de relleno y pidió que los permisos de construcción en el centro de la ciudad se acortaran a 90 días, evitando al mismo tiempo que las autoridades de planificación “pararan el reloj”.
También debería haber una revisión de los cargos por arte público y reuniones de la junta de revisión de diseño, que aumentaron los costos y ampliaron los plazos de aprobación, dijo Limnios.
“Actualmente, el sistema de planificación está diseñado para apoyar sólo a los grandes promotores; esto significa que miles de casas en las zonas interiores y periurbanas que podrían ser entregadas por pequeños promotores nunca se construirán”, afirmó.
Mientras tanto, otro peso pesado del sector inmobiliario predice un “pivote inmobiliario” a medida que los inversores buscan otras empresas a raíz del apalancamiento negativo y los cambios en el impuesto a las ganancias de capital.
James Linacre, director ejecutivo de Ray White Commercial, cree que los cambios anunciados a principios de este mes no disuadirán necesariamente a los inversores de la propiedad “sino de la inversión residencial pasiva como la han entendido tradicionalmente los australianos”.
“En muchos sentidos, esto podría tratarse menos de eliminar incentivos fiscales y más de cambiar la filosofía de inversión en sí”, dijo.
“La realidad es que la mayoría de las inversiones inmobiliarias comerciales apalancadas no están tan sesgadas negativamente como suele estarlo el sector inmobiliario residencial.
“Históricamente, los bienes raíces comerciales han permitido rendimientos de alquiler significativamente más altos, plazos de arrendamiento más largos, revisiones anuales de los alquileres y, en muchos casos, una mayor estabilidad de ingresos”.
Linacre dijo que esto no significaba que habría un éxodo de la propiedad residencial, que describió como una “clase de activo fundamental en Australia”, pero la justificación para mantener múltiples inversiones residenciales pasivas “podría ser cada vez más cuestionada” si la eficiencia fiscal hubiera sido el foco en lugar del desarrollo de ingresos.
Sin embargo, también señaló que los cambios de Chalmers por sí solos no resolverían la crisis inmobiliaria del país.
“El problema de asequibilidad de Australia no es simplemente el resultado de la participación de los inversores”, afirmó.
“El principal problema sigue siendo el suministro.
“No estamos construyendo suficientes viviendas donde la gente necesita y quiere vivir”.
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