IEn los primeros tres meses de este año, los precios de la vivienda continuaron su aumento previamente imparable, superando con creces el crecimiento de los ingresos y los salarios. Gracias a los cambios en el impuesto a las ganancias de capital y al apalancamiento negativo en el presupuesto, finalmente hay esperanza de que la asequibilidad de la vivienda pueda mejorar. Pero después de 26 años de daños, todavía queda un largo camino por recorrer.
La encuesta sobre el valor total de la vivienda realizada por la Oficina de Estadísticas siempre evoca un sentimiento de desesperación. En el trimestre de marzo, los precios promedio de la vivienda aumentaron un 2,1% en todo el país, significativamente más que el aumento del 0,8% en el ingreso familiar disponible promedio. Y el incremento anual del 10,3% vuelve a estar muy por encima del crecimiento de las rentas.
Pero ese es sólo el promedio nacional: en Australia Occidental los precios de la vivienda han aumentado un 25% el año pasado, eclipsando por completo cualquier noción de asequibilidad de la vivienda:
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Los auges de precios de los últimos tres años no han sido un problema centrado en Sydney como en la década de 2010. Brisbane, Perth y Adelaide experimentaron los mayores aumentos de precios:
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El salto en los precios ha sido tan extremo que Perth se une a Sydney, Canberra y Brisbane en tener un precio promedio de vivienda de más de $1 millón, y Adelaide no se queda atrás:
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Lo desesperante, por supuesto, es que esto no sea más que una continuación de más de un cuarto de siglo de aumento de precios y caída de la asequibilidad.
Normalmente, llegados a este punto miro las últimas cifras de financiación de la vivienda para tener una idea de cómo evolucionarán los precios durante el resto del año. En el trimestre de marzo, el crecimiento de los préstamos para vivienda se desaceleró ligeramente, pero aún se mantuvo en niveles bastante altos. Esto normalmente significaría que los precios medios de la vivienda aumentarían entre un 9% y un 10% a finales de año:
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Pero es poco probable que eso suceda porque estas cifras son anteriores al Presupuesto de mayo, que marcó la primera vez en más de un cuarto de siglo que un gobierno buscó realizar mejoras reales en la asequibilidad de la vivienda.
El cambio para abolir la devolución del 50% del impuesto sobre las ganancias de capital y el apalancamiento negativo (excepto para las nuevas construcciones) ha roto el nudo gordiano sobre la asequibilidad de la vivienda.
Desde 1999, gobiernos de todo tipo han tratado de resolver el problema de la asequibilidad de la vivienda agravándolo. Ya sean subvenciones para compradores primerizos, el programa HomeBuilder o la protección de depósitos del 5%, todo simplemente ha creado más demanda en el mercado.
La exención fiscal sobre las ganancias de capital distorsionó el mercado inmobiliario a favor de los inversores, por lo que los gobiernos intentaron mitigar la distorsión añadiendo más.
Falló completamente:
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Durante más de 25 años hubo una mezcla de John Howard que decía que no había ningún problema y otros primeros ministros y ministros que evitaban el tema. A principios de este año, era difícil contar el número de curitas que intentaban tapar la herida abierta de la falta de asequibilidad de la vivienda.
Al eliminar finalmente la devolución del 50% del impuesto sobre las ganancias de capital, el gobierno ha dado a la gente la esperanza de que existe una posibilidad de poner fin al horror del aumento de los precios de la vivienda.
Se podría suponer que esto debería considerarse una buena noticia.
Y, sin embargo, en lugar de reconocer que existe un infierno inmobiliario para las personas que tienen la mala suerte de haber nacido después de 1975, o admitir que continuar con las mismas políticas sólo perpetuaría el problema, algunos en los medios ahora lloran porque algunos economistas han sugerido que los cambios podrían llevar a una caída del 10% en los precios de la vivienda.
¡Oh, no! ¡Imagínese eso!
Imagínese si los precios inmobiliarios volvieran a – (comprobar notas) – precios de diciembre de 2024.
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Dice algo sobre la magnitud del problema el hecho de que una caída de precios del 10% haría poco para revertir el daño de los últimos 26 años.
Hace poco más de 20 años, Howard se jactaba del aumento de los precios de la vivienda y, cuando el valor de las viviendas en relación con los ingresos alcanzó niveles récord, advirtió que abolir el descuento de la CGT “perjudicaría a la clase media emergente”.
¿En serio, Juan?
Hace veintiséis años, el precio medio de la vivienda en Australia equivalía a nueve años y cuatro meses de renta familiar disponible per cápita. En los primeros tres meses de este año, el precio promedio de una vivienda de 1,11 millones de dólares equivalía a 17 años y 4 meses de ingreso familiar disponible promedio actual.
Si los precios de la vivienda fueran un 10% más bajos, estarían a 15 años y 7 meses, o donde estaban hace 3 años:
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Pero aquí hay algo en qué pensar. Si los precios promedio de las viviendas equivalieran a nueve años y cuatro meses de ingreso promedio anual disponible de los hogares, hoy serían sólo 595.500 dólares en 1999, cuando Howard decidió convertir el mercado inmobiliario en un casino para inversores.
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Así que olvídese del alarmismo sobre la caída de los precios inmobiliarios. La realidad es que después de 26 años de daños, los cambios en el impuesto a las ganancias de capital y el apalancamiento negativo son sólo un pequeño y crucial paso en el largo camino hacia la reparación.
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