La primera señal de que algo podría andar mal con la casa que Estelle Forrest quería comprar en mayo fue el número de teléfono del inspector que preparó el informe de construcción que le había dado su agente inmobiliario. Se ha cambiado un número.
La joven madre y su esposo Josh le habían dicho al agente que harían una oferta por la casa adosada de Mooroolbark con la condición de que la propiedad fuera financiada y se presentara un informe de construcción y plagas para identificar los defectos.
Pero su agente en Okas Real Estate les dijo a través de un mensaje de texto que el vendedor “ya completó un informe de inspección de edificios y plagas e idealmente está buscando ofertas con condiciones mínimas”. Dijo que el informe de abril de 2026 fue preparado por un inspector de edificios independiente y autorizado.
El agente le envió un mensaje de texto diciendo que “con gusto le transmitiría el informe una vez que haga una oferta”. Fue encargado por un comprador potencial anterior cuyo financiamiento fracasó, les dijeron a los Forrest.
La pareja acordó eliminar la condición del informe de construcción en su oferta para la casa, que creen que se construyó alrededor de 2020, y recibió un documento de 72 páginas.
Algunos expertos en propiedades sospechan que el plan de ahorro planeado por el gobierno estatal para compradores potenciales, que requerirá que los vendedores proporcionen informes de construcción, podría poner en riesgo a los compradores de viviendas.
El sistema requiere que los vendedores organicen y paguen los informes de inspección y los proporcionen a todos los compradores potenciales, ahorrándoles hasta miles de dólares.
Una investigación realizada por el Centro de Investigación de Políticas del Consumidor, una organización sin fines de lucro, encontró en 2022 que algunos victorianos están pagando por siete informes de este tipo porque creen que los necesitan para asegurarse antes de ofertar en una subasta.
“Habíamos estado buscando (una casa) desde principios de año y tuvimos que aprovechar el programa Ayuda para Comprar porque no había otra manera de costear una casa en este momento”, dijo Estelle Forrest, que trabaja en la industria del turismo.
“Nuestra hija tiene ocho meses y necesitábamos encontrar un lugar que pudiéramos costear y que nos sustentara como familia joven. Encontramos esta propiedad y lo principal que nos atrajo fue que pensamos que requeriría poco mantenimiento y no requeriría reparaciones importantes”.
En la página cinco del informe que se les envió, bajo el resumen de deficiencias graves y riesgos de seguridad estaba “CONCLUSIÓN: No se identificaron deficiencias graves”.
“El vendedor aceptó nuestra oferta”, dijo Forrest. “Luego, unas semanas más tarde… intenté llamar al contratista que hizo el informe”.
Cuando encontró su número de teléfono correcto, el inspector se dio cuenta de que no tenía el informe completo. El original contiene defectos graves detallados. Se lo compró por 395 dólares “y resultó que faltaban páginas”.
Entre los principales defectos resaltados en el original, como se ve en esta cabecera, se encuentra la gran humedad en el contrapiso del edificio, “que tiene el potencial de causar defectos estructurales graves… y puede causar crecimiento de hongos, moho y problemas de subrasante”.
El inspector concluyó inicialmente: “La incidencia de defectos graves en este edificio residencial es ALTA en comparación con edificios similares”.
Tanto la descripción general de los defectos y riesgos como las fotografías y la información sobre el subsuelo habían sido eliminadas del documento enviado por el corredor. La pareja horrorizada intentó cancelar la venta, pero el abogado del vendedor los amenazó con intereses de multa y tarifas de reprogramación si había algún retraso.
Vishal Safi, director de Okas Real Estate, reconoció esta huella que los informes no coincidían, pero dijo que no tenía idea de lo sucedido. El viernes, después de recibir preguntas de La edadIntervino para rescindir el contrato y reembolsar el depósito de los Forrest, y el sábado se disculpó por escrito con la pareja.
Dijo que contrataría a un auditor para examinar cómo se modificó el informe original de 75 páginas.
Cate Bakos, destacada defensora del comprador y directora ejecutiva de Property Investment Professionals de Australia, dijo que el caso puso de relieve los riesgos que conocía de los agentes de la ACT, donde ya es obligatorio que los vendedores proporcionen informes de construcción.
“He hablado con vendedores que dijeron que compararían precios hasta obtener un informe de inspección del edificio que se viera un poco mejor. Pueden conseguir tantos como quieran”, dijo. “Siempre se puede encontrar un inspector de construcción que sea un poco más laxo”.
Bakos, ex presidente de la Asociación de Agentes de Compradores de Bienes Raíces de Australia, dijo: “Estoy muy en contra de este nuevo proceso” y que el gobierno debería centrarse en eliminar las subcuotas.
“Los inspectores y los agentes se harán amigos. Los agentes serán la fuente de su trabajo, y los agentes dirán (a los vendedores): ‘Hagamos de esto (encontrar un inspector de construcción) parte de nuestro proceso'”.
Por ejemplo, esa proximidad podría dar lugar a que los defectos mayores se rebajen a defectos menores: “Si un agente turbio conoce a un inspector de construcción que tiende a ser un poco más laxo, lo recomendará”.La edad no indica que Okas Real Estate o Safi hayan utilizado un inspector de construcción poco estricto o demasiado favorable en este caso.
“Una oferta demasiado baja pone a los compradores en desventaja a la hora de invertir en el proceso”, dijo Bakos. “El gobierno cree que está eliminando la barrera de los 800 dólares para las ofertas, pero en lugar de eso está creando una falsa sensación de seguridad. Los buenos (agentes) están completamente asustados por esto”.
Jacob Caine, presidente del Instituto de Bienes Raíces de Victoria (REIV), dijo que el caso de Forrest “ilustra las observaciones y análisis que hemos proporcionado al gobierno” sobre las protecciones necesarias en su sistema propuesto, que se convertirá en ley en 2027.
El grupo hizo 13 recomendaciones al gobierno para “intentar limpiar el sistema de subastas, compra y venta de propiedades en Victoria y hacerlo más transparente y confiable”, incluidos los requisitos para el nuevo sistema de informes de construcción.
La legislación necesitaría proporcionar licencias y certificaciones adicionales para los inspectores de construcción, así como sanciones, “para disuadir estas prácticas maliciosas, poco éticas e ilegales”, dijo.
Un portavoz del gobierno de Victoria dijo que a ningún comprador de vivienda se le debería permitir arruinar la compra más importante de su vida mediante un comportamiento fraudulento e ilegal.
“Nuestras reformas responsabilizan a los proveedores de las inspecciones para ahorrar tiempo y dinero a los compradores, con salvaguardias y sanciones severas para quienes infringen la ley”, dijo el portavoz.
Según la Ley de Venta de Tierras, los vendedores y agentes tienen prohibido hacer o publicar declaraciones que sepan que son engañosas o engañosas, o ocultar a sabiendas un hecho material, como el conocimiento de que se descubrió un defecto o una infestación de plagas durante una inspección o inspección previa. Las violaciones se castigan con una multa máxima de más de 48.000 dólares o hasta 12 meses de prisión.
Los agentes inmobiliarios tienen obligaciones de conducta profesional al proporcionar información a los compradores. La conducta engañosa o fraudulenta es un delito penal y conlleva sanciones graves según la legislación australiana del consumidor.
La REIV había recomendado previamente que el gobierno de Victoria incluyera la provisión de un informe de inspección de edificios y plagas realizado por un inspector registrado autorizado en la declaración del vendedor en virtud de la sección 32, y que los costos correrían a cargo del eventual comprador. Se han propuesto excepciones, incluso para propiedades de menos de siete años.
Pero Jacob Caine dijo que durante sus entrevistas al aire sobre el proyecto propuesto, le preocupaba recibir llamadas de regreso de inspectores de construcción que decían que algunos en su industria no eran dignos de confianza y advertían sobre “operadores de mala calidad”.
“El propio sector de control de la construcción ha reconocido que tiene un problema; necesita resolverlo como sector, del mismo modo que el sector inmobiliario necesita eliminar partes del mismo que no están en oferta”, dijo.
Erin Turner, directora ejecutiva del Centro de Políticas de Investigación del Consumidor, dijo que el nuevo sistema beneficiaría a los compradores, el 17 por ciento de los cuales, según los datos, cree que no pueden permitirse o no tienen tiempo para realizar un estudio de construcción, y otro 17 por ciento está pagando estudios en siete o más propiedades.
Dijo que a menudo eran los compradores de vivienda por primera vez los que se veían afectados por malas prácticas en la industria inmobiliaria y que la regulación propuesta haría que una compra tan importante fuera más segura.
“Esto (los informes de construcción obligatorios) es una protección realmente importante que actualmente falta; sabemos que ayudará especialmente a los compradores de primera vivienda”, afirmó. Sin embargo, deben preverse fuertes medidas de protección contra el fraude y consecuencias claras.
Comience el día con un resumen de las historias, análisis y conocimientos más importantes e interesantes del día. Suscríbase a nuestro boletín informativo Morning Edition.
Wendy Tuohy es una escritora senior que se centra en cuestiones sociales y aquellas que afectan a mujeres y niñas.Conéctate a través de X o Correo electrónico.De nuestros socios
About The Author
