La política y el mercado inmobiliario australiano no son el lugar para buscar coherencia.
Cuando el gobierno albanés amplió su plan de depósito del 5 por ciento para compradores por primera vez en octubre del año pasado, la coalición, los expertos en bienes raíces y los medios temieron que esto hiciera subir los precios de las propiedades.
“Básicamente todo el mundo, excepto el Tesoro, dice que esto hará subir los precios y que la gente quedará en desventaja”, dijo la ministra de Vivienda, Clare O’Neil, a un entrevistado de Channel Seven la mañana del 1 de octubre.
El 30 de junio, Channel Nine preguntó al tesorero Jim Chalmers sobre la “justicia” de la caída de los precios de la vivienda.
“¿Qué pasa con los 10 millones de personas que poseen casas en Australia? Porque eso sugeriría que esto no es justo para ellos”, le preguntaron.
No importa en qué dirección se muevan los precios de la vivienda (y lo hacen en ambas direcciones), todo el mundo tiene una opinión sobre si es “malo” o “bueno”. Desafortunadamente, hay pocos hechos.
Aquí es donde 30 o 40 años de políticas fiscales, bancarias, de servicios financieros, de migración y de planificación urbana de Australia han llegado a esta nación. Juntos hemos pasado décadas convirtiendo nuestro alojamiento en una inversión o una oportunidad fiscal.
Los valores de las viviendas a nivel nacional medidos por Cotality han disminuido. Quienes intentan atribuir esta disminución únicamente a la política fiscal del gobierno, que se publicó hace apenas siete semanas, se quedan con la duda.
El mercado inmobiliario de Melbourne ha estado cayendo desde finales del año pasado. La caída del mercado de Sydney comenzó en febrero.
En otros mercados, como Perth y Brisbane, los valores siguen subiendo, aunque más lentamente.
Esto es exactamente lo que se esperaría si el Banco de la Reserva aumentara las tasas de interés en un total de 0,75 puntos porcentuales en dos meses y medio. Con una hipoteca promedio de Nueva Gales del Sur de $860,000, este aumento de tasa equivale a $400 en pagos mensuales adicionales.
El hecho de que la hipoteca de Nueva Gales del Sur sea ahora de 860.000 dólares (400.000 dólares más que en la última década) debería ser una señal suficiente de que el mercado ha alcanzado un punto de inflexión en materia de asequibilidad, lo que representa otro problema importante en la historia de la corrección de precios.
Apenas unas horas antes de que Cotality publicara sus datos, la Asociación de la Industria de la Vivienda informó que la asequibilidad se había desplomado en todos los mercados clave, cayendo a su nivel más bajo desde que la asociación comenzó a realizar un seguimiento en 1994.
En Sydney, y ahora en Brisbane, se necesitan 2,1 veces el ingreso promedio para comprar una casa típica. En otras palabras, una pareja en la que cada uno gana el ingreso promedio no puede permitirse una casa.
El problema con nuestros locos precios inmobiliarios es una cosa. Ahora que los precios están cayendo ligeramente, la preocupación afecta a “todas” las personas que enfrentan un patrimonio negativo.
A principios de este año, el Banco de la Reserva -que vigila los riesgos de los bancos del país- descubrió que alrededor del 0,4 por ciento de todos los titulares de hipotecas tenían un patrimonio negativo. El mes pasado, la gobernadora Michele Bullock dijo en una audiencia en el Senado que “prácticamente nadie tiene un patrimonio negativo”.
Antes de la pandemia, alrededor del 2 por ciento de los prestatarios tenían un patrimonio negativo.
A nivel nacional, el valor promedio de las viviendas había caído más del 4 por ciento en los 12 meses hasta mayo de 2019, con caídas mucho más pronunciadas en Sydney y Melbourne.
El valor de las viviendas en Sydney cayó un 15 por ciento entre mediados de 2017 y mediados de 2019, mientras que en Melbourne cayó más del 11 por ciento.
Pero si no recuerda los temores de caída de precios o equidad negativa de ese momento, no se preocupe. Aparte de la consternación por el mercado inmobiliario de Perth (donde los precios habían caído un 25 por ciento), no se hizo ni una sola pregunta al gobierno de entonces sobre el patrimonio negativo.
Ciertamente no se trataba de periodistas matutinos de televisión o radio que se hacían pasar por expertos en bienes raíces.
El entonces director de la NAB, Phil Chronican, dijo en 2019 que estaba tranquilo sobre el nivel de equidad negativa dada la “baja” tasa de desempleo. El desempleo era medio punto porcentual más alto y la proporción de personas empleadas era menor que hoy.
El gobierno no puede negar que sus cambios impositivos no tienen impacto en el mercado inmobiliario. Reducir el incentivo para que los inversores compren en el mercado es una característica del presupuesto, no un error.
Menos inversores, de los cuales al menos el 80 por ciento están comprando propiedades existentes, deben significar una menor demanda. En última instancia, la demanda hace subir los precios.
Pero el gobierno teme admitir que una desaceleración de los precios, o incluso una caída a corto plazo, sería en realidad un beneficio económico. El Banco de la Reserva ciertamente no estaría descontento (dada la forma en que los altos precios inmobiliarios incitan a la gente a utilizar sus propiedades como tarjeta bancaria).
Decir que los precios más bajos tienen cierto potencial de mejora es prácticamente un sacrilegio en el altar de los alcistas inmobiliarios australianos.
Pero incluso sin la intervención del gobierno, los precios están cayendo.
Aparte del período 2017-2019 (que claramente terminó cuando el Banco de la Reserva comenzó a recortar las tasas de interés), los precios cayeron en 2008, 2010, principios de 2020 y luego en 2022.
A pesar de estas correcciones, se puede decir que Australia todavía tiene el mercado inmobiliario menos asequible del mundo desarrollado.
Esta es la verdadera crisis que enfrenta este país.
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Shane Wright es corresponsal comercial senior de The Sydney Morning Herald y The Age.Conéctate a través de X o Correo electrónico.De nuestros socios
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