Una nueva investigación de la firma de análisis inmobiliario Cotality parece mostrar que un programa del gobierno federal diseñado para ayudar a los compradores de vivienda por primera vez está impulsando un aumento de los precios en el extremo inferior del mercado inmobiliario, lo que genera preocupaciones de que podría empeorar la asequibilidad del nivel básico.
Desde la ampliación del Plan de Garantía de Vivienda en octubre del año pasado, los aumentos de precios de las propiedades por debajo de los límites de precios gubernamentales han sido significativamente mayores.
Nuevos datos de Cotality muestran que el número de viviendas elegibles aumentó un 6,7 por ciento en los primeros seis meses después de los cambios, casi el doble del aumento del 3,6 por ciento en las propiedades de mayor precio.
Después del programa ampliado lanzado el 1 de octubre del año pasado, los primeros compradores de viviendas entraron rápidamente al mercado, aprovechando el levantamiento de las restricciones sobre el número de prestatarios.
Esto ha permitido a muchos más compradores primerizos adquirir una casa con sólo un pago inicial del 5 por ciento y una garantía del gobierno, eliminando la necesidad de un costoso seguro hipotecario por parte de los prestamistas.
El plan ofrece una solución “curita”
Tim Lawless dice que el nuevo sistema está haciendo subir los precios en el extremo más barato del mercado. (ABC Noticias: Jessica Ross)
El director de investigación de Cotality, Tim Lawless, dijo que es probable que el programa ampliado haya aumentado temporalmente las tasas de propiedad de viviendas, pero advirtió que iba en contra del objetivo de mejorar la asequibilidad de la vivienda estimulando la demanda sin tener en cuenta la oferta.
“Si su objetivo es lograr una tasa de propiedad de vivienda más alta, entonces sí, probablemente lo lograrán temporalmente”, dijo.
Pero si quieren abordar la asequibilidad de la vivienda, entonces este programa hace lo contrario: en realidad eleva los precios y no hace nada por la asequibilidad.
“Un comprador de primera vivienda que compra una casa un año después, en octubre de este año, por ejemplo, tendrá muchas más dificultades para poner un pie en la puerta.
“De hecho, sólo parece estar suprimiendo los síntomas de la asequibilidad de la vivienda y, a medio y largo plazo, empeorando la situación al hacer subir los precios en el extremo más asequible del mercado.“
El patrón es evidente en casi todo el país, con excepción de la región de Australia Occidental y el Territorio del Norte.
La tendencia es más pronunciada en Sydney, donde el número de viviendas por debajo del precio máximo ha aumentado un 4,1 por ciento en los últimos seis meses y las propiedades de mayor precio han caído un 1,1 por ciento, lo que representa la mayor brecha de crecimiento del país.
Los precios y tipos de interés más altos también conducen a precios inmobiliarios más baratos
El informe reconoció que el crecimiento más fuerte a precios más bajos también se debió a las presiones de asequibilidad y la actividad de los inversores.
Los precios más altos de las viviendas y las tasas de interés más altas empujaron a los compradores hacia viviendas más baratas, mientras que los inversores -que representaron el 40 por ciento de la demanda hipotecaria en el cuarto trimestre- también crearon más competencia en el segmento de precios bajos.
Una portavoz de la ministra de Vivienda, Clare O’Neil, dijo que el gobierno no se había disculpado por “ayudar a cientos de miles de compradores de primera vivienda mientras solucionamos un problema de suministro que se ha extendido por generaciones”.
“Los informes de Cotality nos muestran que los precios de entrada han aumentado más rápido que el resto del mercado durante varios años”, dijo el portavoz.
“Sin este sistema, muchos compradores de vivienda por primera vez no podrían ingresar al mercado en absoluto.“
Si bien el esquema de depósito del 5 por ciento reduce la barrera al ahorro inicial, Lawless dijo que los servicios públicos son cada vez más la barrera más grande para los compradores de primera vivienda, particularmente dadas las crecientes preocupaciones sobre la inflación relacionadas con el conflicto en el Medio Oriente.
Comprar con un pago inicial del 5 por ciento significa que está obteniendo un préstamo por el 95 por ciento del precio de compra, dejando al prestatario mucho más expuesto a pagos más altos a medida que aumentan los precios y las tasas de interés.
“No hace falta mucho para que un nuevo comprador termine en una situación de capital negativo si ha realizado un pequeño pago inicial”.
dijo el señor Lawless.
“Ciertamente los pone en una situación más tensa porque no tienen un colchón de capital que los proteja de una desaceleración en el mercado inmobiliario”.
El valor líquido negativo es una situación en la que un prestatario debe más que el valor actual de su vivienda.
La confianza en el sector inmobiliario está cayendo
La actividad impulsada por la Garantía de Primera Vivienda se produce en un contexto de enfriamiento de la confianza en el mercado inmobiliario a principios de 2026.
Un índice clave del Instituto Australiano de Propiedad (API) cayó a 6,1 desde 7,1 el último trimestre, lo que apunta a una desaceleración general en todos los estados y tipos de propiedades.
Las recientes subidas de tipos de interés del Banco de la Reserva se han convertido en la mayor preocupación del mercado, superando problemas anteriores como la escasez de viviendas.
Si bien la confianza está cayendo, el índice, que encuestó a 247 profesionales inmobiliarios entre el 12 y el 30 de marzo de 2026, todavía estaba por encima del nivel neutral, lo que significa que el mercado se estaba desacelerando en lugar de caer.
Sherman Chan, economista jefe del Instituto Australiano de Propiedad, dijo que la confianza había caído rápidamente a medida que las preocupaciones sobre la inflación, la incertidumbre global y la probabilidad de nuevos aumentos de las tasas de interés pesaban sobre la confianza.
Según Sherman Chan, la historia del sector inmobiliario ha cambiado rápidamente en 2026. (ABC Noticias: Dan Irvine)
“La historia del sector inmobiliario ha cambiado rápidamente en 2026”, dijo el Dr. Chan.
“En los últimos años, la oferta limitada ha sido la fuerza dominante en el mercado.
“Después de las principales subidas de los tipos de interés en febrero y marzo, las perspectivas sobre los tipos de interés se han convertido ahora en el mayor obstáculo para la confianza en todo el sector inmobiliario.“
Según el Dr. Chan, las diferentes partes del mercado se desarrollan de manera muy diferente.
Dijo que los bienes raíces industriales -como los almacenes- eran ahora el sector más fuerte, respaldado por el comercio electrónico y la demanda de infraestructura.
Los sectores de oficinas y comercio minorista están pasando apuros, y ambos caen por debajo del nivel neutral a medida que las tasas de interés más altas, la confianza empresarial más débil y los cambios en los hábitos laborales y de compras pesan sobre la demanda.
Los bienes raíces residenciales experimentaron la mayor caída trimestral de cualquier clase de activos, cayendo de 7,2 en el primer trimestre a 6,2 en el segundo trimestre, pero aun así se mantuvieron firmes debido a la escasez de viviendas.
Los precios de las viviendas en Sydney y Melbourne cayeron ligeramente en el primer trimestre del año, ya que los compradores se volvieron más cautelosos en medio de la incertidumbre sobre las tasas de interés, las presiones del costo de vida y los mayores precios del combustible.
Sin embargo, a pesar de estos obstáculos, la apreciación de los precios continúa en la mayoría de los demás mercados.
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