Australia se encuentra en un “mercado de compradores”. Pero para muchos, puede que no se sienta así.

Después de vender su apartamento en Marrickville, un suburbio del oeste de Sydney, Stephanie (apellido omitido) creyó que la parte difícil había terminado.

En cambio, dice que está atrapada en un extraño término medio en el enfriado mercado inmobiliario de Australia mientras comienza la búsqueda de su nuevo hogar.

Si bien, según se informa, el poder de negociación de los compradores en Australia está aumentando gradualmente, todavía es extremadamente difícil conseguir una vivienda.

Hay menos aglomeraciones durante las inspecciones. Las tasas de aprobación de subastas están cayendo. Los vendedores están cada vez más nerviosos.

Otro problema persiste: los agentes dijeron a SBS News que simplemente no hay muchas casas de alta calidad en el mercado.

“Parece como si todo el mundo estuviera diciendo ahora que los compradores tienen la ventaja, y ciertamente así lo sentí cuando vendí en abril”, dijo Stephanie a SBS News.

“Pero cuando aparece una buena propiedad, todavía hay mucha competencia porque no parece que haya mucho inventario”.

Esta contradicción se convertirá en una característica común del mercado inmobiliario australiano en 2026.

Los expertos dicen que el mercado se está alejando del ajetreo y el bullicio del auge de la era de la pandemia y hacia condiciones que favorecen a los compradores, al menos en papel.

Pero para muchos australianos que intentan comprar una casa, es posible que todavía no lo sientan así.

Incluso en una época del año que suele ser más lenta, el mercado inmobiliario está haciendo cosas extrañas y parece que se está produciendo una corrección.

El mercado se está enfriando rápidamente

El mercado inmobiliario australiano ha estado perdiendo impulso durante meses debido al aumento de las tasas de interés. Reducción de la solidez crediticia y shock a la confianza de los compradores.

Ahora sigue una nueva incertidumbre. Cambios en el presupuesto federal El apalancamiento negativo y el impuesto a las ganancias de capital han creado más dudas en el mercado.

La señal más clara del cambio fue una disminución en las tasas de liquidación de las subastas.

Los datos de Cotality sugieren que las tasas preliminares de liquidación de subastas en las capitales cayeron recientemente por debajo de la marca clave del 60 por ciento que los analistas suelen asociar con un mercado equilibrado.

En Sydney, las tasas de liquidación han estado en el rango medio del 50 por ciento en las últimas semanas.

Brisbane registró recientemente uno de sus resultados de subasta preliminares más débiles desde 2023.

Y según los expertos, los compradores se están volviendo mucho más cautelosos respecto de cuánto están dispuestos a gastar.

Esta precaución podría cambiar la psicología del mercado.

Mientras que antes los vendedores dictaban las condiciones, los compradores ahora están más dispuestos a negociar, marcharse o esperar más recortes de precios.

Meg Elkins, economista conductual de la Universidad RMIT, describió la situación económica actual como “un poco loca” y dijo que los compradores estaban navegando en un mercado como nunca antes habían visto en mucho tiempo.

“Incluso si los datos nos dicen que es un mercado de compradores, el precio de venta de las propiedades todavía impacta el comportamiento del comprador… Independientemente de lo que haga el mercado en general, si los vendedores no han ajustado sus precios a la baja, los compradores seguirán aferrándose a las expectativas de inflación”, dijo Elkins a SBS News.

Una dinámica de poder cambiante

Los expertos dijeron a SBS News que este cambio fue una transición de libro de texto hacia un mercado de compradores.

En la práctica, esto significa que las casas están tardando más en venderse, hay menos postores en las subastas, se están produciendo más transferencias y los vendedores tienen que comprometerse cada vez más con las expectativas de precios.

Mientras que una cocina recién renovada o aire acondicionado por conductos alguna vez fueron suficientes para atraer compradores, es posible que ya no se mantengan firmes en un mercado más lento. Los agentes dicen que algunos vendedores incluso están utilizando tácticas cada vez más creativas para llamar la atención.

En el oeste de Sydney, un vendedor ofreció recientemente a los compradores un auto deportivo Alfa Romeo 4C gratis como parte de una venta de propiedad multimillonaria.

El representante de Ray White Parramatta, Alexander Sallit, responsable del incentivo para automóviles, dijo que la oferta reflejaba un cambio más amplio en el que los vendedores trabajaban más duro mientras los compradores ganaban influencia.

“Ahora ofrecemos visitas adicionales a las propiedades los domingos. También estamos cambiando las campañas y la forma en que promocionamos las propiedades”, dijo a SBS News.

“Tengo una propiedad en el mercado donde los vendedores ofrecen un bolso Chanel gratis con la compra… Los dueños de la propiedad querían que los compradores vieran el auto como una guinda, como si compras dos y te llevas uno gratis”, dijo.

Pero los expertos dicen que todavía hay una brecha entre lo que los compradores están dispuestos a pagar y lo que los vendedores creen que valen sus casas. Esta tensión contribuye a que cada vez más subastas terminen sin ventas.

“En ambos extremos del espectro, como vendedor y ahora como comprador, ha sido extremadamente estresante tratar de entender un mercado que parece intrínsecamente confuso”, dijo Stephanie.

“Es esta extraña combinación en la que estaba nervioso como vendedor y ahora, como comprador, también estoy nervioso, y ya nadie sabe realmente qué es un precio justo”.

Para los compradores, la carga aún no se ha aliviado

A pesar del cambio en el poder de negociación, muchos posibles compradores dicen que el mercado sigue siendo muy competitivo.

El estratega del mercado inmobiliario Cameron Kusher dijo a SBS News que parte de la razón es la oferta, ya que algunos propietarios están postergando la cotización en bolsa, en parte porque temen haber perdido el pico del mercado.

Dijo que otros pueden ser reacios a bajar las expectativas de precios después de años de rápido crecimiento.

El resultado es que hay menos viviendas de calidad disponibles, especialmente en los suburbios que ya están muy poblados.

“En general, estamos viendo una oferta muy baja… Y hay varias razones diferentes por las que no estamos viendo mucha oferta en ciertos mercados, desde bajas vacantes de alquiler hasta la época del año en la que la actividad se desacelera significativamente”, dijo Kusher.

Aunque la demanda general se ha debilitado, los compradores a menudo todavía compiten ferozmente por el pequeño número de propiedades deseables que salen al mercado.

Para aumentar la complejidad, los bancos están reduciendo el tamaño de los préstamos.

Después múltiples aumentos de tasas de interésMuchos prestatarios han perdido decenas de miles de dólares en capacidad de endeudamiento, reduciendo lo que realmente pueden pagar.

En particular, para quienes compran por primera vez, esto significa que incluso pequeñas caídas de precios pueden no compensar completamente el impacto de pagos más altos.

“Las pérdidas son mucho mayores que las ganancias, por lo que los compradores a menudo tienen que ajustar sus expectativas”, dijo Elkins.

“La sensación de pagar más de lo esperado o de esperar demasiado tiempo persiste psicológicamente, especialmente cuando se destina tanto dinero a estas decisiones”, dijo Elkins.

Para muchos compradores, la caída de los precios ha hecho poco para aliviar las presiones sobre la asequibilidad, ya que las tasas de interés más altas continúan restringiendo la capacidad de endeudamiento.

“Lo más difícil es que incluso si los precios bajan un poco, mi poder crediticio se ha reducido y eso casi anula esa ganancia”, dijo Stephanie.

“Creo que podría haber pedido prestado un poco más hace 12 meses, por lo que no necesariamente siento que las casas de repente sean asequibles”.

¿Existe un momento perfecto para comprar?

La agente de compradores, Michelle May, instó a los compradores por primera vez a desconectarse del ruido y concentrarse en la preparación.

“Los compradores todavía están haciendo fila para ver nuevas propiedades en el mercado y, a menudo, compiten con personas en situaciones muy similares, otros compradores de vivienda por primera vez, muchos de ellos con la ayuda de mamá y papá”, dijo.

Dijo que los incentivos gubernamentales, incluidos los planes de depósitos bajos y los planes de capital compartido, todavía estaban impulsando una fuerte demanda entre los compradores principiantes, particularmente en las principales ciudades.

“Definitivamente existe una brecha de conocimiento para muchos compradores de vivienda por primera vez”, dijo May.

May dijo que la incertidumbre en torno a las tasas de interés, el costo de vida y la economía en general ha cambiado la psicología del comprador, y ahora muchos están más preocupados por pagar de más que por perderse por completo.

“El miedo a pagar de más se está convirtiendo en un gran problema… Y no es del todo infundado, especialmente para los compradores que ingresan al mercado con depósitos muy pequeños”.

Pero a pesar de la incertidumbre, dijo que esperar con la esperanza de una nueva caída de los precios hará poco para ayudar a la mayoría de los compradores, especialmente teniendo en cuenta que el poder de endeudamiento ya se ha reducido significativamente por las tasas de interés más altas.

Sugirió que los compradores podrían estudiar los listados vendidos recientemente en lugar de los precios anunciados para comprender mejor el valor en los suburbios elegidos.

Qué significa la desaceleración para los vendedores

Para los vendedores, los días de las simples guerras de ofertas parecen haber terminado.

Sallit dijo a SBS News que los precios realistas se están volviendo cada vez más importantes en un entorno de mercado más débil.

Dijo que las casas con precios demasiado agresivos corren el riesgo de permanecer en el mercado, mientras que los compradores esperan cada vez más flexibilidad en los plazos, las reparaciones o los términos de liquidación y algunos vendedores todavía se aferran a los precios que sus vecinos alcanzaron en el apogeo del auge.

Pero los economistas dicen que el mercado ha cambiado significativamente desde entonces y que el equilibrio de poder ya no es totalmente unilateral.

“Hace unos años veíamos a los compradores con miedo a perderse algo; ahora vemos el miedo a pagar de más, el miedo a que haya otras opciones basadas en el estado del mercado”, dijo Sallit.

¿Una corrección o un colapso?

Kusher dijo a SBS News que los economistas no predicen una crisis inmobiliaria.

En cambio, muchos esperan una corrección o un debilitamiento continuo, particularmente en Sydney y Melbourne.

“En Sídney y Melbourne hay en realidad un volumen bastante grande de propiedades en venta que ya llevan algún tiempo en el mercado. La gente no está dispuesta a adaptar sus expectativas de precios al mercado”, afirmó.

Kusher dijo que la escasez de viviendas, el fuerte crecimiento demográfico y la oferta limitada deberían seguir apoyando los precios en el largo plazo.

Pero por ahora el humor del mercado ha cambiado significativamente.

Las compras de pánico están siendo reemplazadas por cautela, negociación e incertidumbre.

“Eso no significa que los precios de la vivienda simplemente seguirán aumentando. Habrá fluctuaciones en nuestras tasas de interés y también se avecinan grandes cambios impositivos que afectarán el sentimiento y la forma en que la gente invierte en el mercado inmobiliario, lo que podría conducir a un período de crecimiento de precios más débil en algunos mercados”, dijo Kusher.

Y para compradores como Stephanie, eso significa navegar en un mercado en el que técnicamente tienen más poder, aunque todavía no lo parezca.

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