Opinión
Durante cuatro años, el gobierno se ha centrado en mejorar la oferta de viviendas para resolver una crisis de asequibilidad. Pero no importa cuánto dinero o retórica se invierta en la oferta, ahora es obvio que no está ayudando a los millennials a ingresar al mercado inmobiliario.
El suministro estuvo condenado al fracaso desde el principio. El objetivo original del gobierno de 1,2 millones de viviendas nuevas en cinco años nunca se alcanzó. Las razones son variadas: costos de construcción en alza, escasez de materiales, aprobaciones municipales lentas y regulaciones cada vez más estrictas, así como una escasez crítica de mano de obra.
Es difícil encontrar trabajadores adicionales. Los artesanos pueden ganar más en proyectos de infraestructura y es difícil atraer a los jóvenes del teclado a trabajos tediosos como la albañilería. TAFE no ha seguido el ritmo de la formación y la inmigración no ha dado prioridad a los oficios especializados necesarios para la construcción de viviendas.
Los proyectos no valen la pena financieramente; hay un número cada vez mayor de quiebras entre los promotores inmobiliarios; El enfoque del Comisionado de Construcción de Nueva Gales del Sur significa que menos constructores están asumiendo riesgos. No se puede impulsar más y más rápido a la industria.
En consecuencia, existe un límite físico al número de casas que se pueden construir en un año. La oferta no sigue el ritmo del crecimiento demográfico y no crece tan rápido como esperaba el gobierno.
Una mejor manera de identificar y resolver el problema es pasar de la “oferta” a la “propiedad”. El último presupuesto es prueba de un cambio de rumbo. La oferta todavía se menciona en todas partes (no se puede simplemente deshacerse de un lema), pero ahora el lenguaje utilizado para apoyar los cambios al apalancamiento negativo y al impuesto a las ganancias de capital enfatiza la equidad intergeneracional para apoyar la “propiedad”. Promocionar la propiedad como un nuevo objetivo ayudó a reforzar una promesa de campaña incumplida.
La propiedad de una vivienda es una categoría significativa. Antes y después de la Segunda Guerra Mundial, los líderes laboristas Ben Chifley y John Curtin la citaron como el principal objetivo del Partido Laborista, y Robert Menzies promovió a Australia como una “democracia propietaria” en su llamamiento de 1942 al “pueblo olvidado”.
Ser propietario de una vivienda es una gran idea por tres razones: fortaleza e inclusión social, mejora ambiental y seguridad financiera. A menudo se les conoce como el “triple resultado final”.
Un hogar aumenta la salud, la seguridad y la estabilidad de un hogar y promueve la identidad y la pertenencia, un sentido de agencia y orgullo cívico. Proporciona dignidad y una base desde la cual las personas pueden participar en una comunidad y en la sociedad en general. Crea seguridad social comunitaria.
En segundo lugar, una casa es más respetuosa con el medio ambiente que una casa de alquiler equivalente porque los propietarios tienen un incentivo para mantenerla mejor e invertir en mejoras, incluido el uso de subsidios para la energía fotovoltaica para reducir la demanda de energía y mejorar la resiliencia climática.
La propiedad de una vivienda proporciona estabilidad financiera a un hogar y a la sociedad en general, generando una riqueza modesta con el tiempo sin riesgo especulativo. Permite a los hogares obtener préstamos para salud, educación y estilo de vida.
Sin embargo, existe una marcada división en la propiedad en Australia: un tercio de los hogares son propietarios de su propia casa y muchos tienen una segunda, tercera o décima casa. Otro tercio está hipotecado y espera unirse al primer tercio, pero sufre los caprichos de las decisiones sobre tipos de interés del Banco de la Reserva de Australia. Y el último tercio sólo se puede alquilar, a menudo a partir del primer tercio.
La solución a la crisis inmobiliaria es traspasar la propiedad del último tercio. Y no se trata de una cuestión de oferta. En términos puramente matemáticos, tenemos suficientes apartamentos: nuestro último censo mostró alrededor de 11 millones de apartamentos para 10 millones de hogares.
Es un problema de distribución que podría acelerarse mediante otros dos pivotes: un cambio en nuestros tipos de vivienda y un cambio en la financiación.
Estamos construyendo los hogares equivocados para los Millennials. El setenta por ciento de nuestro parque de viviendas existente consiste en viviendas unifamiliares suburbanas, pero menos del 50 por ciento de los hogares son familias. La demografía ha cambiado. La alternativa más reciente son los apartamentos de gran altura, pero su construcción (y mantenimiento) es demasiado cara. La mayoría de nuestros apartamentos son demasiado grandes o demasiado caros para solteros y parejas que recién comienzan.
Si bien necesitamos construir más viviendas, las necesitamos para albergar adecuadamente a las personas que tenemos. Significa cambiar el tipo y tamaño de lo que se construye.
Las casas adosadas son buenas, pero mejor es la “baja y cercana” de una tipología bien conocida: los apartamentos de tres pisos sin ascensor. Amados por los residentes, pero también odiados por su forma sencilla y difícil de manejar y sus ladrillos de colores brillantes, los bloques de apartamentos de tres pisos -particularmente los construidos en la década de 1970- han sido prohibidos en gran medida en nuestras ciudades por las regulaciones de zonificación de los planificadores. Y, sin embargo, los modestos edificios de apartamentos son viviendas complementarias ideales en los suburbios del “medio ausente”, donde encajan perfectamente, aprovechando la infraestructura existente y enfatizando las “tres S”: servicios, tiendas y escuelas. Si fuera necesario, podrían sustituir las casas unifamiliares y multiplicar por diez el número de hogares.
Los cambios impositivos propuestos no van lo suficientemente lejos. No basta con desalentar la inversión inmobiliaria; Necesitamos discriminar positivamente la propiedad de vivienda trasladando la desgravación fiscal del tipo impositivo negativo a los compradores de primera vivienda. Hay una serie de medidas a considerar, incluida la desgravación fiscal sobre los pagos hipotecarios y las tasas de interés diferenciales, en las que a los compradores por primera vez se les cobra menos (por ejemplo, entre un 2 y un 3 por ciento) que a los compradores de una segunda vivienda o de inversión.
La autosuficiencia es un objetivo mejor que el aumento de la oferta, y las medidas presupuestarias son un buen comienzo, pero hay mucho más trabajo desagradable que hacer en el próximo presupuesto si se quiere lograr un cambio real.
Tone Wheeler es presidente de la Asociación Australiana de Arquitectura y director de diseño de Environa Studio, que se especializa en arquitectura social y sostenible.
Tone Wheeler es presidente de la Asociación Australiana de Arquitectura y director de diseño de Environa Studio, que se especializa en arquitectura social y sostenible.De nuestros socios
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