Algo curioso sucedió en el camino hacia el presupuesto: ahora parecen probables cambios en el impuesto a las ganancias de capital y el apalancamiento negativo, que habían sido una zona prohibida durante años.
Una de las primeras veces que escribí sobre el engranaje negativo fue en 2015, cuando cubrí la aparición del entonces tesorero Joe Hockey en Q+A. Dijo que era necesario un apalancamiento negativo porque los precios de los alquileres aumentaron cuando el gobierno de Hawke lo abolió en los años 1980.
Estaba equivocado (y para ser justos, eso no era inusual: muchas de mis columnas en ese entonces trataban de argumentar que Joe Hockey estaba equivocado). Si bien los precios de alquiler aumentaron en Sydney y Perth, no fue así en Melbourne, Brisbane o Adelaide.
Los precios de los alquileres también aumentaron más rápidamente después de que se reintrodujera el apalancamiento negativo en Sydney y Brisbane.
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En Sydney y Perth, las tasas de disponibilidad de alquileres eran bajas y, por lo tanto, los precios de los alquileres aumentaron (y habrían aumentado incluso si se hubiera abordado el apalancamiento negativo).
Pero lo más extraño, aparte de que los promotores inmobiliarios y sus grupos de presión siguen diciendo que los intereses negativos mantienen los alquileres bajos, es que ahora estamos a menos de un mes del presupuesto y los cambios de intereses negativos que se están discutiendo apenas se han tenido en cuenta.
Los cambios se rumorean desde hace algún tiempo y, sin embargo, el Partido Liberal ha evitado el tema.
No han hecho ni una sola pregunta sobre vivienda en las últimas dos semanas.
La parlamentaria independiente Dra. Sophie Scamps en realidad pidió esto: pidió al gobierno que “se comprometa a reformar nuestras exenciones fiscales a la vivienda para abordar la creciente desigualdad generacional”.
La marea política parece haber cambiado: los partidos ahora saben que los votantes realmente quieren hacer algo en materia de asequibilidad de la vivienda y enormes exenciones fiscales para los inversores.
Se rumorea que el gobierno tiene la intención de limitar el apalancamiento negativo a dos propiedades.
Esto cubriría al 90% de los propietarios de propiedades de inversión y prácticamente anularía cualquier crítica de ataques a los “inversores de mamá y papá”.
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El número de personas que poseen más de dos propiedades de inversión aumentó después de la introducción de la desgravación fiscal sobre las ganancias de capital en 1999, pero se ha mantenido en alrededor del 9% durante 15 años:
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No mucha gente va a llorar por poseer varias propiedades de inversión y, para ser honesto, este es un cambio bastante pequeño.
Más interesante es la noticia publicada esta semana de que el gobierno también cambiará el descuento del 50% en el impuesto a las ganancias de capital (CGT).
Antes de que Howard y Costello introdujeran el descuento CGT en 1999, el apalancamiento negativo no era gran cosa: era igual de probable obtener ganancias por alquiler que el apalancamiento negativo.
Pero el descuento hizo que el apalancamiento negativo fuera una medida contable inteligente, y hasta las tasas de interés históricamente bajas de los años de la pandemia, el apalancamiento negativo era más popular:
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Sabemos que un cambio en el descuento de la CGT reflejará todas las afirmaciones habituales de la Asociación de Maestros Constructores y el Consejo de la Propiedad de que el descuento anima a los inversores a construir viviendas y crear oferta.
Desafortunadamente, tenemos 25 años de evidencia de que la construcción de viviendas no ha mejorado desde la introducción del descuento CGT:
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No, la supresión del descuento CGT no supondrá una caída de la oferta ni un aumento de los alquileres.
Según se informa, el gobierno está considerando recortar la deducción o (muy probablemente) volver al método anterior a 1999 de gravar las ganancias de capital “reales” (es decir, teniendo en cuenta la inflación).
Lo bueno de volver a la forma de hacer las cosas anterior a 1999 es que, dado que eran los años 1990 y la vida y el mercado inmobiliario existían, es difícil iniciar una campaña de pánico; algo bastante bueno, en realidad, porque la vivienda se trataba de comprar un lugar para vivir, no un lugar para ganar dinero:
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Lo que eso significa se vuelve un poco técnico. Y ahora me disculpo por ponerme un poco matemático.
Imagínese comprar una propiedad de inversión por 575.000 dólares y venderla diez años después por 1.000.000 de dólares. Esto es más o menos lo que ha ocurrido con los precios medios de la vivienda durante la última década.
Obtuviste una ganancia de $425 000 o un rendimiento del 74 %.
Según el sistema actual, solo pagaría impuestos por la mitad ($212,500) y recibiría los otros $212,500 libres de impuestos.
Si los impuestos tuvieran en cuenta la inflación (el método anterior a 1999) y la inflación hubiera aumentado un 20% en los 10 años en que usted fue propietario de la propiedad, su “rendimiento real” sería del 55%, por lo que estaría pagando muchos más impuestos de los que paga actualmente, porque cuanto mayor sea su rendimiento, más impuestos pagará. Pero si la inflación hubiera aumentado más rápido, digamos un 40%, entonces su rendimiento real habría sido del 35% y en realidad pagaría menos impuestos que ahora:
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Personalmente, preferiría reducir el descuento al 25%, ya que incluso la tributación de los beneficios reales sigue siendo bastante generosa en comparación con la tributación de los salarios.
Pero aún sería bueno revertir el reembolso de la era Howard y volver a las tasas impositivas anteriores a 1999. (Cualquier cosa que deshaga el daño que Howard causó es algo bueno).
Y el hecho de que tal medida parezca casi segura –y, sin embargo, no estamos amenazando con un infierno y un Armagedón– sugiere que tal vez el gobierno debería reconocer que cuando una política es popular, los grupos de interés tienen poco poder.
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