Más de cinco años de compra y venta masiva en la Milla de Oro de Madrid parecen estar llegando a su fin. A la desaceleración del cierre de empresas observada en los últimos meses, hay que sumar también que el mercado de inversión inmobiliaria residencial … Según el Grupo Redpiso, el capital utilizado por fondos y empresas para adquirir inmuebles para su restauración y posterior venta inmediata está sufriendo un importante proceso de reducción, hasta el punto de “prácticamente desaparecer” en algunos casos. Por tanto, en este nuevo escenario, los protagonistas ya no son los grandes inversores, sino las personas con alto poder adquisitivo.
Tal y como explica a este diario Daniel Samper, franquiciado de Redpiso cerca de Salamanca, a principios de 2026 el sector empezó a ver unas ventas aún más lentas, y tras el primer trimestre se produjo una “caída muy grande” de las ventas. Los datos del último informe del servicio de estudios de la agencia inmobiliaria muestran que los beneficios netos de este tipo de negocios en Madrid cayeron hasta un 51% en el periodo anterior. En determinadas zonas “premium” de la capital, principalmente Recolletos, Castellana y ListaEn comparación con los niveles de los años más intensos de actividad inversora, el volumen de transacciones ha disminuido significativamente, superando incluso el 62%.
Esto no quiere decir que la demanda haya bajado ni que Madrid haya perdido el atractivo que ha conseguido en los últimos años, sino que se está configurando un “mercado más selectivo”, con compradores que analizan con más detalle cada negocio y muestran una sensibilidad cada vez mayor al precio. Joan Canela, director comercial de operaciones de Engel & Völkers Iberia, afirmó: “El mercado sigue activo y la demanda continúa, sobre todo de productos ‘premium’ y ubicaciones consolidadas, pero ya no estamos ante la situación que teníamos hace uno o dos años”.
La desaceleración se produce tras un periodo en el que Madrid mantuvo una posición de liderazgo nacional en el mercado inmobiliario de lujo, impulsado por el crecimiento económico de la capital así como por una alta demanda y una amplia oferta educativa y cultural, factores que han convertido a la ciudad en un ecosistema que atrae a compradores de alto poder adquisitivo de todo el mundo. 2021 es considerado un año crítico por los expertos del sector, ya que la fuerte entrada de fondos de inversión y compradores internacionales acaba presionando los precios en los barrios más exclusivos. Junto a estos actores, también hubo un fuerte interés por las propiedades rehabilitadas y de segunda mano, lo que agravó la situación y, según Redpisot, acabó creando una “auténtica burbuja” en determinados sectores de este mercado.
“Desde el segundo trimestre de este año hemos notado una caída importante en las operaciones”
Daniel Samper
Franquiciado Redpiso cerca de Salamanca
Aunque Salamanca, y en concreto el barrio de Lista, es la zona más afectada por la caída de operaciones y la desaceleración de las ventas, no es la única zona de la capital que nota estos cambios. En Chambéry, Centro, Chamartín y Retiro, el ritmo de rotación de los activos en estas zonas es “muy elevado”, por lo que las ofertas ya no son “financieramente atractivas” porque “las cifras son comparables” para estos compradores, afirmó Redpiso.
Acumulación inmobiliaria de decoración.
Un factor que contribuye a esta caída es la acumulación de propiedades renovadas. Varios fondos e inversores han adquirido estas propiedades en los últimos años, pero la aceptación de esta oferta se ha ralentizado significativamente en los últimos meses. Además, el precio del metro cuadrado sin amueblar sigue aumentando, lo que se traduce en elevados costes de entrada y reduce el beneficio potencial de cada negocio.
Esta pérdida de rentabilidad (estimada en un 51%) provocó a su vez que estos jugadores, que llevaban años interesados en Madrid, perdieran el interés al ver que “los productos que antes vendían en un plazo razonable ahora tardaban más en venderse”. Madrid es clave para sostener la demanda durante los periodos de expansión.
Otro aspecto relacionado es que el creciente coste de los materiales de construcción, sumado a la escasez de mano de obra profesional, ha provocado que los presupuestos para renovaciones de alto nivel se disparen. Cabe destacar que este es uno de los puntos claves para poder competir en este campo, ya que los requisitos de calidad son cada vez mayores, lo que finalmente conlleva un aumento importante de los costes de ejecución.
“El mercado está activo y la demanda continúa, pero ya no nos enfrentamos a la situación que enfrentamos hace uno o dos años”.
Joan Canela
Director Comercial de Operaciones de Engel & Völkers Iberia
A esto hay que sumar que un gran número de inmuebles aún están en proceso de reforma y a la espera de ser lanzados al mercado en los próximos meses, lo que genera un exceso de oferta, destacó Samper. “A medida que el interés por comprar disminuya, los inversores tendrán que ajustar los precios para poder vender”, prosiguió, antes de recordar que “cuantas más viviendas reformadas haya en el mercado, más tendrán que bajar los precios para competir en ventas”.
El servicio de estudios de Redpiso explica que esto “facilita la normalización de los precios”, lo que podría tener un impacto directo en el valor de los inmuebles que aún necesitan renovación. Como resultado, “los productos que se venden ahora son muy inferiores a los del año pasado”, explica al periódico un franquiciado de Redpiso.
Si estos ajustes se producen y los fondos logran cerrar sus operaciones, el impacto también podría transferirse al mercado secundario en espera de reformas. Si bien las viviendas renovadas seguirán teniendo valores más altos, las diferencias entre los dos productos tenderán a corregirse. “Como resultado, es probable que el valor de las propiedades a renovar caiga aún más para seguir siendo competitivos frente a la creciente oferta de viviendas rehabilitadas”, afirmó la agencia inmobiliaria.
Personal, nuevo protagonista.
Esta nueva situación está dando paso a que los compradores finales asuman un mayor protagonismo. Por tanto, ya no son empresas e inversores internacionales los que dinamizan en estos momentos el mercado residencial “prime” madrileño, sino familiares y particulares nacionales y extranjeros quienes ponen sus ojos en estas viviendas, las renuevan y adaptan a sus necesidades. El objetivo no es rentabilizarla o revenderla inmediatamente, sino transformarla en una vivienda habitable y más adecuada a largo plazo.
En este contexto, Engel & Völkers destaca el entorno financiero actual, pronosticando un aumento de la financiación hipotecaria disponible, “y se espera que los tipos de interés aumenten en los próximos meses, un factor que puede reducir la asequibilidad de parte de la demanda y ralentizar aún más la toma de decisiones”. “Según datos internos de la compañía, la situación actual representa una de las mejores oportunidades para vender una vivienda antes de que la desaceleración del mercado se acentúe en los próximos meses”, apunta Canela.
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