Es posible que recortar las exenciones fiscales para los inversores inmobiliarios no reduzca significativamente los precios de las propiedades, pero eso no significa que no pueda marcar una diferencia significativa en las tasas de propiedad de viviendas en los próximos años.
La lectura de las presentaciones ante el comité del Senado liderado por los Verdes sobre la desgravación fiscal sobre las ganancias de capital y las discusiones con economistas proporcionan una serie de argumentos convincentes sobre por qué el gobierno albanés podría estar en el lado ganador si finalmente encuentra el coraje para seguir adelante con esta reforma.
Durante décadas ha habido un poderoso electorado de los llamados “australianos emergentes” que han querido mantener generosas exenciones fiscales para allanar el camino hacia el sueño inmobiliario y que, por lo tanto, han rechazado cualquier intento de frenar concesiones como la devolución del impuesto del 50% sobre las ganancias de capital y el apalancamiento negativo.
Lo que alguna vez fue un veneno político, es una idea cuyo momento finalmente puede haber llegado.
Existe un gran y creciente enojo por la asequibilidad de la vivienda.
Jim Chalmers describió la vivienda como “la cuestión definitoria cuando se trata de equidad intergeneracional” en su reciente entrevista con Guardian Australia.
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Está claro que existe una profunda desigualdad que es necesario abordar cuando se trata de desgravaciones fiscales para los inversores.
La quinta parte más rica de los australianos recibe casi el 90% del beneficio de descuento del CGT, mientras que el 10% de los que más ganan recibe más del 80% del beneficio.
El 1% de quienes ganan más de 362.900 dólares al año recibirán casi el 60% de los beneficios de la CGT este año financiero, según un análisis recientemente publicado de la Oficina de Presupuesto Parlamentario.
Los beneficios también están dirigidos en gran medida a los australianos mayores.
Esto significa que reducir el reembolso del CGT resultará en un muy necesario reequilibrio del sistema tributario, dice Brendan Coates, director del programa de seguridad económica y de vivienda del Instituto Grattan.
Los economistas coinciden abrumadoramente en que el 50% es demasiado generoso y debería reducirse o incluso eliminarse para volver al sistema anterior a 1999, donde las ganancias de capital simplemente se ajustaban a la inflación.
Reducir el impuesto a las ganancias de capital “le daría a este país un sistema tributario menos sesgado”, dice Chris Richardson, economista independiente.
Greg Kaplan, Matthew Maltman y Matt Nolan del Instituto e61 coinciden en que las concesiones actuales sobre ganancias de capital deben cambiar porque “compensan en exceso a las personas con ingresos altos y compensan insuficientemente a las personas con ingresos bajos”.
“Esto no sólo es injusto, sino que distorsiona la forma en que los australianos trabajan, ahorran, invierten y financian sus inversiones, lo que genera mayores costos de productividad y reduce la capacidad del sistema tributario para generar los ingresos necesarios”, escriben.
¿Pero supondría una gran diferencia en los precios de las propiedades?
Los economistas no creen que esto vaya a ser así.
Varios artículos de investigación sugieren que reducir la desgravación del impuesto a la propiedad para los inversores reduciría el valor de las viviendas entre un 1% y un 4%.
Sin duda, eso es mejor que nada para quienes se sienten excluidos del mercado inmobiliario.
Pero eso no es un problema si se tiene en cuenta que el valor de las propiedades ha aumentado un 10% sólo en el último año.
Sin embargo, hay más en la historia.
Puede parecer contrario a la intuición, pero Coates señala una investigación que sugiere que abolir el apalancamiento negativo y reducir a la mitad el descuento del CGT para los propietarios podría aumentar las tasas de propiedad de viviendas en tres puntos porcentuales, revirtiendo una tendencia que lleva décadas.
Esto se debe a que es menos probable que los inquilinos sean superados por los inversores, quienes tienen menos probabilidades de poner su dinero en el mercado inmobiliario al margen.
Hugh Hartigan, ex jefe de investigación de Housing Australia, está de acuerdo en que el debate sobre el impacto de los impuestos en la asequibilidad general de la vivienda está “desproporcionado”.
“No se verá un gran impacto en los precios y la asequibilidad, pero probablemente cambiará la composición del mercado inmobiliario”, afirma.
“No tienen un impacto significativo en el nivel de la demanda (de vivienda debido a la reducción de las desgravaciones fiscales para los inversores); cambian la composición de la demanda”.
En otras palabras, “probablemente habrá menos inversores y probablemente más propietarios de viviendas”.
Esto es algo que la mayoría de nosotros podemos apoyar y destaca el potencial de la reforma de la CGT como herramienta para volver a inclinar la balanza hacia las casas como alojamiento y no como inversiones.
Aún así, los economistas dicen que un cambio al sistema CGT no debería verse únicamente a través del lente del mercado inmobiliario.
“La razón principal de esta reforma es que ayuda a mejorar el desempeño fiscal y reducir la desigualdad fiscal”, dice Coates.
Cuánto mejore los resultados del Commonwealth dependerá en gran medida de cuánto reduzcan el descuento de la CGT y si lo aplicarán retrospectivamente en el corto plazo.
Coates estima que reducir a la mitad el descuento CGT y aplicarlo a todas las inversiones nuevas y existentes ahorraría la friolera de 6.500 millones de dólares este año financiero.
Si la asequibilidad de la vivienda es el tema prioritario, entonces ese dinero podría usarse para aumentar la asistencia para el alquiler del Commonwealth o financiar más viviendas públicas, dice.
Alternativamente, podría usarse para reducir los impuestos sobre la renta o pagar deudas. Ambos mejorarían la equidad intergeneracional del hogar.
Pero Hartigan cree que cualquier cambio debería respetarse para respetar el hecho de que las personas han tomado decisiones de inversión basadas en las reglas vigentes.
Si este fuera el enfoque, como fue el caso en 2019, la reforma felizmente podría generar mil millones de dólares en los próximos cinco años, si los costos anteriores de la OBP sirven de guía.
Cualquiera que sea el paso que decida el Partido Laborista para reformar el reembolso de la CGT irá en la dirección correcta.
Patrick Commins es corresponsal comercial de Guardian Australia
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