El apalancamiento negativo y el impuesto a las ganancias de capital son dos términos de los que sin duda la mayoría de los australianos han oído hablar mucho en los últimos meses.
Los laboristas utilizaron el presupuesto del 12 de mayo para levantar el telón de un controvertido plan para hacer retroceder las exenciones fiscales.
Después de romper una promesa de campaña, los cambios se promovieron como una forma de nivelar el campo de juego entre los inversores y los compradores de vivienda por primera vez que buscaban subir a la escala inmobiliaria.
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“La antigua interfaz entre el sistema tributario y el mercado inmobiliario contribuyó a que la vivienda fuera inasequible y coincidió con décadas de bajo crecimiento de la productividad”, dijo el tesorero Jim Chalmers después de que se aprobara la legislación en el Parlamento el 25 de junio.
“Estamos tomando medidas porque no hacer nada habría relegado a otra generación al statu quo roto y la habría dejado fuera del mercado inmobiliario”.
Las reformas ya se han enfrentado a su primera prueba después de que los precios de las viviendas en Australia registraran su mayor descenso intermensual en años, lo que generó un debate sobre si los cambios habían sacudido la confianza de los inversores y dejarían a los compradores recientes con una propiedad “que vale menos de lo que la compraron”.
“De hecho, lograron colapsar el mercado inmobiliario”, dijo a Labor on Sunrise la procuradora general de la oposición federal, Michaelia Cash.
¿Qué es el impuesto a las ganancias de capital y cómo cambia?
El impuesto sobre las ganancias de capital (CGT) es el impuesto que se paga sobre las ganancias obtenidas por la enajenación de activos, incluidas propiedades y acciones.
Según la reforma, el descuento fijo del 50 por ciento del CGT para individuos, fideicomisos y sociedades será reemplazado por una indexación de la base de costos y una tasa impositiva mínima del 30 por ciento sobre las ganancias de capital.
¿Qué es el engranaje negativo y cómo cambia?
El apalancamiento negativo es la situación en la que los costos asociados con un activo son mayores que los rendimientos que genera.
Por ejemplo, una propiedad tiene intereses negativos si los ingresos por alquiler son inferiores a la cantidad necesaria para cubrir los pagos de intereses de la hipoteca, las tasas de interés y el mantenimiento de la vivienda, lo que permite a los inversores reclamar una deducción de impuestos.
“El proyecto de ley reforma los intereses negativos futuros para que a partir del 1 de julio de 2027 solo se aplique a las nuevas construcciones, con generosas disposiciones de derechos adquiridos para cualquiera que actualmente posea una propiedad de inversión”, dijo Chalmers.
“Se trata de fomentar la inversión en nuevas ofertas de vivienda respetando al mismo tiempo las decisiones de inversión anteriores de las personas”.
¿Están mejor los compradores por primera vez?
7NEWS.com.au preguntó qué pensaban los primeros compradores de vivienda sobre las reformas y, en particular, si les habían ayudado o les ayudarían a conseguir una propiedad.
“Mi socio y yo queremos comprar algo en los próximos 12 meses. Será bueno para nosotros que los precios se estabilicen”, respondió una persona al llamamiento en las redes sociales.
“Si los precios suben, estaríamos esperando otros 50.000 a 100.000 dólares a los precios actuales”.
Otro dijo: “Esto (ayudará)”.
“Las propiedades que me interesan no han sido compradas por inversores y los precios han caído a niveles razonables”, dijeron.
“Sin interruptor de luz”
El corredor hipotecario Loan Market dijo a 7NEWS.com.au que los depósitos de préstamos para compradores de primera vivienda en toda Australia fueron un 11 por ciento más bajos en las cuatro semanas posteriores a la publicación del presupuesto federal que el mes anterior.
Sin embargo, cabe señalar que el número de solicitudes ha disminuido en general este año, cuando el RBA aumentó las tasas de interés tres veces.
“Puede que los precios hayan caído ligeramente, pero el poder crediticio se ha visto debilitado por las subidas de los tipos de interés y no permite beneficiarse de la caída de los precios”, dijo una persona que respondió a nuestra llamada.
“Tan pronto como las tasas de interés bajan, los precios suben y estás en la misma posición”.
Otros dijeron que simplemente era demasiado pronto para saber cómo sería la reestructuración final.
“No es como un interruptor de luz”, dijo un comentarista.
“No sucederá de inmediato, principalmente debido a la cláusula del abuelo. Probablemente habrá datos mixtos el próximo año antes de que, con suerte, se calme”.
Locura que arroja barro
Matt Grudnoff, economista principal del Instituto de Australia, dijo que había dos maneras de considerar la reforma gubernamental.
“Si cree que la vivienda se trata de un lugar seguro para vivir, entonces son buenas noticias. Si cree que la vivienda es una inversión, una forma de generar seguridad financiera y enriquecerse, entonces eso es malo”, dijo en el podcast “Dollars and Sense” del instituto.
“En las últimas semanas, desde que se aprobó el presupuesto, se ha hablado mucho de lo que ha confundido a la gente y les ha hecho temer que los jóvenes, por ejemplo, no mejoren, lo cual es una locura”.
“Esta es la primera vez que soy optimista en cuanto a que realmente vamos a resolver este problema (de la asequibilidad de la vivienda)”.
Grudnoff dijo a 7NEWS.com.au que la introducción de la devolución del 50 por ciento del impuesto sobre las ganancias de capital desencadenó un “superciclo inmobiliario” de 25 años.
“Junto con el apalancamiento negativo, alentó a los inversores a entrar en el mercado, elevando los precios de las propiedades y dejando fuera a los compradores de primera vivienda”, dijo.
“Durante los últimos seis años, el precio medio de una vivienda ha aumentado en 400.000 dólares. Eso es casi 70.000 dólares al año.
“Estos cambios detendrán el rápido aumento de los precios de la vivienda y darán esperanza a los compradores de primera vivienda”.
Lo que dicen los inversores sobre la reforma fiscal
El empresario e inversionista inmobiliario Dr. Vivek Eranki dijo que los cambios aumentan la carga fiscal sobre las personas dispuestas a invertir y asumir riesgos financieros.
“La oferta de vivienda es el mayor desafío de Australia. No creo que aumentar los impuestos a los inversores privados solucione la escasez de vivienda subyacente”, dijo Eranki a 7NEWS.com.au.
“Los inversores privados proporcionan una proporción significativa de las viviendas de alquiler de Australia. Si la inversión se vuelve menos atractiva, menos personas estarán dispuestas a ofrecer viviendas de alquiler”.
Sus comentarios se produjeron cuando se reveló que el precio promedio de alquiler a nivel nacional aumentó un 5,9 por ciento a un récord de $705 por semana en el año hasta junio.
“La razón principal del continuo crecimiento de los alquileres sigue siendo una grave falta de inventario disponible en todo el país”, dijo Cotality, con una tasa de desocupación nacional del 1,6 por ciento.
Los inversores podrían “alejarse” del sector inmobiliario.
Algunos describen las reformas como un impuesto que castigaría la ambición.
El asesor financiero Alex Jamieson, fundador de Jamieson Private Wealth, dijo que los inversores podrían alejarse del sector inmobiliario y favorecer en su lugar las acciones, los ETF y otros activos de bajo mantenimiento.
“La inversión inmobiliaria se ha visto tradicionalmente como la ruta dorada hacia la riqueza en Australia, pero la ecuación está cambiando rápidamente”, dijo Jamieson.
Dijo que las propiedades “a menudo se venden como ingresos pasivos”, pero en la práctica está lejos de serlo si se considera el mantenimiento, los seguros, las tasas municipales, los crecientes tipos de interés y la posibilidad de inquilinos difíciles.
“Cualquiera que sea propietario de una propiedad de inversión sabe que puede convertirse en un segundo trabajo y generar mucho estrés”, dijo Jamieson.
¿Los cambios están provocando que los precios de las subastas y los precios inmobiliarios nacionales se estanquen?
Los valores de las propiedades cayeron un 0,4 por ciento en todo el país en junio y el gigante bancario HSBC pronostica que los precios podrían caer hasta un 8 por ciento para fines de 2027.
Callum Logan, de la Escuela de Propiedad, Construcción y Gestión de Proyectos de RMIT, dijo que los recientes cambios en los impuestos a los inversores eran sólo un elemento del crisol que actualmente moldea la confianza de los compradores, al que también contribuyen los aumentos de las tasas de interés, la incertidumbre sobre nuevos aumentos de tasas, los mayores costos de vida y la guerra en el Medio Oriente.
“Las capitales australianas a menudo son señaladas como de alto nivel en los mercados inmobiliarios más inasequibles. Por más que lo intentemos, tampoco somos buenos para resolver el problema acumulando más oferta”, dijo Logan.
“La opción B, es decir, ajustar la demanda, es lo que estamos viendo actualmente. Esto se refleja en los cambios en la configuración fiscal de los inversores.
“Las propiedades de menor precio con los mejores rendimientos de inversión a menudo atraen tanto a compradores primerizos como a inversores, creando competencia directa con las mismas subastas. Las nuevas normas fiscales para inversores ayudarán a orientar a los inversores hacia viviendas nuevas”.
“Las tasas de compensación ya estaban cayendo antes de que se anunciaran los cambios impositivos, por lo que la mayor incertidumbre aún puede residir en la dirección de las tasas de interés”.
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