Los propietarios ya no pueden esperar que su propiedad valga tanto como hace unos meses a medida que el mercado de subastas se debilita a niveles vistos por última vez durante la recesión de 2022.
La tasa mensual de liquidación de subastas cayó al 53 por ciento en Sydney y al 58,5 por ciento en Melbourne en abril, según muestran las cifras de Domain.
Estos resultados están por debajo del umbral del 60 por ciento que sugiere que existe un equilibrio entre compradores y vendedores en el mercado de subastas. Con una tasa de desalojo inferior al 60 por ciento, es probable que los precios inmobiliarios bajen.
Se trata de una disminución notable respecto a principios de la primavera del año pasado, cuando ambas ciudades estaban cerca de la marca del 70 por ciento, lo que indica un crecimiento de precios sólido, si no en auge. Al comienzo de la tradicional temporada de ventas de primavera, el Banco de la Reserva había recortado la tasa clave tres veces y los prestatarios esperaban una o dos más para Navidad.
Pero esos recortes nunca se materializaron. Las cifras de inflación parecían menos prometedoras. Los economistas advirtieron que, en cambio, las tasas de interés aumentarían.
Cuando los compradores y vendedores comenzaron el año en serio en febrero, la tasa mensual de liquidación de subastas en ninguna de las ciudades alcanzó el 70 por ciento y sólo ha disminuido desde entonces.
Las sucesivas subidas de tipos en febrero, marzo y ahora mayo están reduciendo la capacidad de endeudamiento, y los compradores están calculando la posibilidad de nuevas subidas de tipos.
Algunos compradores están preocupados por las consecuencias económicas de la guerra entre Estados Unidos e Israel contra Irán, en particular los mayores precios de la gasolina, las hipotecas más caras y el aumento del costo de vida. Los inversores están esperando el presupuesto federal del martes para tener claridad sobre cualquier cambio en las exenciones fiscales a las inversiones inmobiliarias.
La última vez que el mercado de subastas de Melbourne estuvo más débil fue en julio de 2022. Es casi lo mismo en Sydney, excepto por un resultado en diciembre de 2024, y diciembre es cuando los compradores se alejan de las subastas durante las vacaciones de Navidad.
En julio de ese año, los precios de la vivienda cayeron a su ritmo más rápido de su historia cuando el Banco de la Reserva, después de predecir tasas de interés cercanas a cero durante tres años, aumentó las tasas de interés para frenar la inflación.
Está claro que los valores de las propiedades ahora están cayendo: un 0,6 por ciento cada uno en Sydney y Melbourne en abril, según cifras separadas de Cotality. Las caídas en los últimos tres meses totalizan un 0,9 por ciento y un 1,5 por ciento, respectivamente.
Sin embargo, todavía no hay señales de que la caída de precios vaya a ser tan grave como en 2022. El mercado de subastas es estacional y en abril hay puentes en los que hay pocas subastas, además de vacaciones escolares.
Los economistas observan la tasa de liquidación porque proporciona una indicación oportuna de las probables tendencias de los precios y ha demostrado ser en gran medida confiable en el pasado. Sin embargo, es menos significativo en un fin de semana largo con un volumen de subasta bajo.
“Abril siempre es un mes divertido”, afirmó el Dr. Shane Oliver, economista jefe de AMP. “Así que hay que tener un poco de cuidado en abril debido a la combinación de Semana Santa, vacaciones escolares y Anzac (Día).
“Pero sigue siendo parte de la tendencia, que este año ha sido claramente a la baja en ambas ciudades, y creo que refleja en gran medida el aumento de las tasas de interés”.
Oliver señala la cuestión de la asequibilidad. Cuando los precios de la vivienda se encuentran en niveles que los hogares promedio tienen dificultades para afrontar, cualquier aumento en los pagos de las hipotecas se sentirá profundamente.
“Fue, en cierto modo, una tormenta perfecta de malas noticias”, dijo.
Oliver espera otra subida de tipos este año y cree que la inflación empeorará antes de mejorar. Señala que cada vez más propietarios han puesto sus propiedades a la venta.
“Es una situación bastante sombría. (Pero) no sé si las cosas serán tan frágiles como en 2022”.
Mathew Tiller, jefe de investigación de LJ Hooker, coincide en que a pesar de las vacaciones de abril hubo más incertidumbre en el mercado que en abril anterior debido al aumento de las tasas de interés y la presión sobre el costo de vida.
Pero si bien hay incertidumbre entre los compradores, señala que todavía hay compradores que vienen a la subasta y compran y que hay una demanda reprimida.
“Las propiedades que están bien posicionadas, tienen buen precio y son deseables se venden bien”, afirmó.
Los compradores individuales pueden sorprenderse durante una crisis al descubrir que el precio de la propiedad que desean sigue aumentando. El valor de las propiedades de nivel básico está aumentando a medida que los compradores primerizos buscan ayuda del gobierno. Las viviendas de mayor calidad suelen tener demanda en cualquier mercado. Los sueños del renovador, no tanto.
Los vendedores que tienen en cuenta los comentarios de los compradores a la hora de fijar el precio de su propiedad informan del éxito en la subasta.
Pero las perspectivas dependerán de cuán caras se vuelvan las hipotecas y los costos de vida cotidianos, cómo reaccionen los inversionistas a los anuncios inmobiliarios del Presupuesto y cuántos posibles vendedores de viviendas decidan no poner sus casas en el mercado en respuesta.
Elizabeth Redman es editora nacional de propiedad de The Age y The Sydney Morning Herald.Conéctate a través de X o Correo electrónico.De nuestros socios
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