Un proyecto de atención a personas mayores en el interior occidental de Sydney está surgiendo como una prueba crucial de los planes del gobierno de Nueva Gales del Sur para aumentar rápidamente la oferta de vivienda.
La propuesta de alojamiento para personas mayores en Junction Street en Forest Lodge, que incluye un centro de atención para personas mayores con 12 camas y 71 unidades de vivienda independiente, se está considerando como parte del camino de desarrollo del Estado después de que se completó la presentación pública en octubre del año pasado.
Pero las autoridades medioambientales y de emergencia han advertido que el lugar propenso a inundaciones representa una grave amenaza para la vida.
Desde 2005, existe la Ruta Significativa Estatal, que permite al gobierno de Nueva Gales del Sur acelerar desarrollos grandes, costosos o ambientalmente sensibles sin pasar por las aprobaciones del consejo. Pero el gobierno de Minnesota ha aumentado el número de proyectos afectados como parte de los esfuerzos para construir 377.000 viviendas en el estado para 2029 como parte del acuerdo nacional de vivienda.
Ahora hay más de 1.000 solicitudes importantes para el estado esperando una decisión, desde viviendas, escuelas y hospitales hasta centros de datos, plantas de tratamiento de aguas residuales y minas de carbón.
Si el Ministro de Planificación, Paul Scully, aprueba Junction Street podría ser una indicación de que el gobierno está dispuesto a ignorar las preocupaciones ambientales y de otro tipo en su prisa por construir más casas.
“Un riesgo inaceptable para la vida”
El Departamento de Planificación de Nueva Gales del Sur le pidió al desarrollador Corio que respondiera a las serias preocupaciones sobre el riesgo de inundaciones antes del mes pasado antes de que Scully tome una decisión.
En su última carta al ministerio en febrero, el grupo Programas de Conservación, Patrimonio y Regulación (CPHR), parte del Ministerio de Medio Ambiente, dijo que no apoyaba el desarrollo, que estaba ubicado en “el sitio más propenso a inundaciones de la región”.
“Las medidas de diseño no pueden mitigar adecuadamente el riesgo de grandes inundaciones… (lo que) resultaría en un riesgo inaceptable para la vida en una comunidad de viviendas para personas mayores”.
Los Servicios de Emergencia del Estado de Nueva Gales del Sur (SES) dijeron que los planes “presentaban un riesgo significativo para la vida… y aumentaban tanto la población como la vulnerabilidad de las personas en el sitio”, que, según dijo, tenía “opciones de evacuación limitadas”. El Ayuntamiento de Sydney también ha expresado su preocupación.
Junction Street es elegible para el estado de importancia estatal porque el costo estimado de desarrollo es de más de $30 millones.
El sitio, que consta de espacios de estacionamiento y una antigua fábrica de sombreros de la era de la Federación que alberga las oficinas de Corio, se encuentra en una cuenca en un afluente de Johnstons Creek. La evaluación del riesgo de inundaciones del ayuntamiento lo identifica como una instalación de almacenamiento de agua de inundación en condiciones normales y como un canal de inundación – un canal para agua desbordada – durante un “evento de inundación máxima probable” (PMF).
En 2012, el sitio pasó de uso industrial a mixto.
Pero sólo desde que Corio comenzó a licitar en 2024 por un edificio de seis pisos y 181 residentes que integraría la estructura existente a un costo estimado de $80 millones, se han planteado preocupaciones más serias.
El Informe de investigación de inundaciones de Nueva Gales del Sur de 2022, tras el evento de “una cada 100 años”, pedía una estrategia para minimizar el número de personas que vivían por debajo del límite de planificación de inundaciones, ya que era probable que el cambio climático provocara inundaciones más peligrosas.
Un residente que presentó una objeción describió el sitio y las calles circundantes como “una de las partes más bajas” del área y dijo que el flujo de aguas pluviales era “fuerte durante los períodos de fuertes lluvias”.
“¿Construir nuevos edificios de gran altura para personas mayores en zonas propensas a inundaciones es una respuesta sensata al cambio climático cuando se esperan fenómenos meteorológicos más intensos?” ellos han dicho.
Corio ha solicitado aumentar la relación entre la superficie construida y el terreno en el sitio como parte de una bonificación de vivienda para personas mayores del 25 por ciento en la Ley de Planificación de Nueva Gales del Sur.
En su declaración de impacto ambiental de agosto del año pasado, el desarrollador del proyecto dijo que las adyacentes St Johns Road y Larkin Street actuaron como “canales de flujo terrestres” durante las fuertes lluvias, desviando el exceso de aguas pluviales hacia el sitio, haciéndolo inseguro para “vehículos, niños y ancianos debido a profundidades de inundación superiores a 3 metros y velocidades superiores a 2 m/s”.
Durante un evento de PMF se dijo que el sitio quedaría “completamente inaccesible para los vehículos”.
“A pesar de estas condiciones, el riesgo general de inundación se evalúa como moderado y controlable mediante medidas de diseño adecuadas”.
Las medidas correctivas incluyen la construcción de las casas encima de un aparcamiento subterráneo, cuyo desarrollo requiere que el sitio se eleve por encima del nivel de una inundación que se produce una vez cada 20 años. El desarrollador dijo que su propuesta cumplía.
El consejo dijo que el desarrollador se basaba en el modelo de aguas pluviales de 1987, que fue reemplazado por las pautas de riesgo de inundaciones de 2019, y que la altura de los estacionamientos estaba por debajo del nivel recomendado, mientras que el piso de las viviendas estaba por debajo de la altura del PMF.
En respuesta a las presentaciones, el desarrollador argumentó que el uso de modelos más antiguos seguía siendo “válido” y que la evaluación del riesgo de inundaciones del consejo aún debía actualizarse para reflejar una orientación más nueva.
Como parte de los controles urbanísticos, el promotor deberá prever tres puntos de evacuación de peatones en caso de inundaciones. Mark Fukuda-Oddie, otro residente que se opuso, dijo a Guardian Australia que estaba preocupado por la accesibilidad del sitio, que describió como “al pie de la colina”.
“La calzada tiene unos 6 metros de ancho. Los senderos, especialmente en un lado, son muy pobres y la pendiente que conduce a la zona de evacuación de las personas mayores simplemente no es accesible para alguien con andador o silla de ruedas”.
En respuesta a las preocupaciones planteadas en las presentaciones, el desarrollador dijo que si bien la evacuación es posible en la mayoría de las inundaciones, se elegiría refugiarse en el lugar en caso de una PMF, ya que la probabilidad de que ocurra una PMF es “1 en 10.000.000”.
Dice que la estrategia no depende de la electricidad, es “autodirigida” e incluye “acceso a instalaciones de higiene personal (por ejemplo, baños)”, almacenamiento de agua potable y alimentos, y al menos 2 metros cuadrados por persona por encima del nivel máximo de inundación.
Pero CPHR y NSW SES mantuvieron su oposición, diciendo que el sitio no era adecuado para estrategias de evacuación o refugio en el lugar.
La semana pasada, el Departamento de Planificación de Nueva Gales del Sur organizó una reunión entre el promotor, CPHR, el SES y el consejo.
Un portavoz del departamento dijo que estaba trabajando con el desarrollador, el consejo, CPHR y NSW SES “para abordar los problemas de inundaciones planteados en relación con la propuesta”.
“El solicitante ha indicado que está considerando las cuestiones planteadas y responderá a su debido tiempo”.
Scully dijo a Guardian Australia: “Todas las propuestas de desarrollo pasan por una evaluación completa basada en el desempeño”.
Dijo que el gobierno de Minns había “mayor consideración del cambio climático y los peligros naturales en el sistema de planificación”, incluidos los cambios propuestos a la política de planificación climática y de desastres naturales, que se cerraron a consulta en marzo.
Corio declinó hacer comentarios.
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