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Los funcionarios del Tesoro están modelando los posibles cambios al apalancamiento negativo, cinco años después de que el ex líder laborista Bill Shorten llevara a elecciones los cambios propuestos a la depreciación fiscal del pueblo, mientras los Verdes piden el fin de las exenciones fiscales y los liberales advierten sobre el daño a los inversores.
Los Verdes han prometido no aprobar el último paquete inmobiliario del Partido Laborista a menos que se eliminen el apalancamiento negativo y la desgravación fiscal sobre las ganancias de capital y se congelen los alquileres.
La semana pasada, el plan laborista de Ayuda para Comprar se sometió a votación en el Senado, pero los Verdes se unieron a la Coalición para votar por más tiempo para considerar el proyecto de ley. La política tiene como objetivo ayudar a 10.000 solicitantes cada año a afianzarse en el mercado inmobiliario prestándoles el 40 por ciento del precio de compra de una casa nueva o el 30 por ciento de una casa existente.
Los laboristas se alejaron de los cambios en el impuesto sobre las ganancias de capital y el apalancamiento negativo después de adoptar esas políticas en las elecciones de 2016 y 2019, en las que el partido perdió.
¿Por qué los Verdes quieren eliminar gradualmente el apalancamiento negativo y el impuesto a las ganancias de capital?
Los Verdes piden al gobierno que elimine gradualmente la desgravación fiscal sobre las plusvalías en favor de la indexación del coste de un activo y la supresión de los intereses negativos para los propietarios con más de una propiedad de inversión. También quieren que los beneficios obtenidos con la supresión de estos descuentos se gasten en más viviendas sociales.
Un repaso sobre el apalancamiento negativo y la devolución del impuesto sobre las ganancias de capital
Engranaje negativo: Cuando un inversionista compra una propiedad con un préstamo y el alquiler que recibe de ella es menor que los costos (incluidos intereses, intereses y mantenimiento) de poseer la propiedad. En este caso, el inversor puede deducir la pérdida neta de sus otros ingresos, reduciendo así su base imponible.
Reducción del impuesto a las ganancias de capital: Las ganancias de capital de los activos (que pueden incluir cosas como acciones y también la propiedad de una vivienda) se gravan como otras formas de ingresos cuando los vende, pero con un descuento del 50 por ciento si se han mantenido durante al menos 12 meses.
¿Desde cuándo existen descuentos fiscales negativos sobre la deuda y las ganancias de capital en Australia?
Las leyes fiscales australianas permiten el apalancamiento negativo desde 1936. Su objetivo era fomentar la inversión en vivienda y aumentar la oferta, pero fue abolido parcialmente durante dos años en 1985 bajo el gobierno de Hawke/Keating en medio de un debate sobre su impacto en la asequibilidad de la vivienda. Se reintrodujo en 1987 tras los aumentos de los alquileres nacionales medios, aunque se discute el papel del apalancamiento negativo en estos aumentos de los alquileres.
La deducción del impuesto sobre las ganancias de capital fue introducida en 1999 por el gobierno de Howard/Costello para reemplazar el método de indexación que calculaba las ganancias de capital reales (esencialmente teniendo en cuenta la inflación). La tasa fija del 50 por ciento para la deducción del impuesto sobre las plusvalías se consideró una opción más sencilla.
¿Cuántas personas tienen una actitud negativa o se aprovechan del descuento del impuesto sobre las ganancias de capital?
Las cifras de la Oficina de Impuestos de Australia muestran que en 2021-22, 1,3 millones de personas fueron evaluadas de manera positiva o neutral (lo que significa que obtuvieron ingresos de alquiler mayores o iguales en comparación con sus costos), mientras que 950.000 fueron evaluados negativamente.
Alrededor del 20 por ciento de los contribuyentes son inversores inmobiliarios, la mayoría de los cuales se beneficiarían de una desgravación fiscal sobre las plusvalías al vender sus propiedades. Según la ATO, para los inversores individuales en 2021-22, más del 40 por ciento de sus ganancias de capital provinieron de inversiones inmobiliarias (a diferencia de acciones u otros activos).
¿Cuánto cuestan al presupuesto estos descuentos?
Los cálculos de costos solicitados por los Verdes a la Oficina de Presupuesto Parlamentario en junio muestran un apalancamiento negativo y la devolución del impuesto a las ganancias de capital le costará al gobierno un total de alrededor de 176 mil millones de dólares durante diez años, desde 2025 hasta 2035.
En 2024-25, se estima que la pérdida de ingresos por apalancamiento negativo será de aproximadamente $6.9 mil millones, mientras que se estima que los descuentos de ganancias de capital en propiedades residenciales costarán $5.4 mil millones.
Según los cálculos, casi el 80 por ciento de los descuentos sobre las ganancias de capital en 2024-25 fluirían hacia el 10 por ciento de quienes perciben mayores ingresos.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas?
Algunos argumentan que el apalancamiento negativo ha incentivado la inversión en vivienda, lo que ha ayudado a aumentar la oferta y ejercer presión a la baja sobre los alquileres y los precios de las propiedades.
Sin embargo, el economista independiente Saul Eslake dice que, particularmente en el caso de las viviendas existentes, ha habido un cambio en las actitudes negativas sobre quién compra la propiedad.
“Cada vez que un inversor inmobiliario negativo compra una propiedad establecida, supera a alguien que intenta comprarla para vivir”, dice.
Angela Jackson, economista senior de Impact Economics and Policy, dice que el apalancamiento negativo y la desgravación fiscal sobre las ganancias de capital son problemáticos en el contexto de un sistema inmobiliario que no funciona.
“Simplemente aumenta la demanda, particularmente la demanda especulativa”, dice. “Si el mercado inmobiliario funcionara de manera más eficiente y se abordaran cuestiones relacionadas con la oferta, como los permisos y el impuesto de timbre, tal vez esto no sería un problema tan grande”.
El economista jefe del Centro de Estudios Independientes, Peter Tulip, dice que hay razones fiscales para eliminar el apalancamiento negativo y la desgravación fiscal sobre las ganancias de capital, como aumentar el presupuesto, pero que su impacto en la asequibilidad de la vivienda es pequeño en comparación con otras reformas.
“Con estas exenciones fiscales, estamos hablando de una pequeña diferencia porcentual en los precios de las propiedades”, afirma. “Cuando hablamos de zonificación, estamos hablando de impactos del 30 al 50 por ciento”.
¿Cuál es el veredicto?
Si bien los laboristas pueden ser cautelosos a la hora de abordar el apalancamiento negativo (una política que, según se informó ampliamente, les costó las elecciones de 2019), Eslake dice que eliminar esta regla ejercería presión a la baja sobre los precios de la vivienda, mejoraría las tasas de propiedad de viviendas y que la devolución del impuesto a las ganancias de capital también debe abolirse.
Jackson dice que si bien los descuentos contribuyen al aumento de los precios de la vivienda, existen costos legítimos asociados con la propiedad de propiedades de alquiler, lo que significa que sería necesario considerar cuidadosamente la abolición total del apalancamiento negativo.
Tulip cree que hay cuestiones más importantes en el debate sobre la asequibilidad de la vivienda, pero que hay argumentos razonables para una revisión de las exenciones fiscales.
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Millie Muroi es redactora de negocios para el Sydney Morning Herald y The Age. Anteriormente fue corresponsal de negocios en la Press Gallery de Canberra y periodista bancaria en Sydney.Conéctate a través de X o Correo electrónico.De nuestros socios
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