El mercado inmobiliario australiano ha seguido perdiendo impulso, con los valores de las propiedades nacionales estables en mayo a medida que las tasas de interés más altas, la débil confianza y los cambios planificados en los impuestos a la propiedad pesan sobre la demanda.
Sydney y Melbourne lideraron la debilidad, con el valor de las viviendas cayendo un 0,9 por ciento y un 0,8 por ciento respectivamente en mayo, según nuevos datos de Cotality. En Canberra los valores también cayeron un 0,2 por ciento.
El director de investigación de Cotality, Tim Lawless, dijo que la tendencia general se debía a que el mercado inmobiliario perdió impulso debido a varios vientos en contra que ocurrieron al mismo tiempo.
“En general, hay un único catalizador que normalmente impulsa los aumentos de los precios de la vivienda, mientras que en este momento realmente tenemos cuatro vientos en contra que son bastante claros”.
“Ha habido problemas de asequibilidad durante algún tiempo, pero además de eso hay aumentos de tasas de interés de 75 puntos básicos, una crisis petrolera global que ha hecho caer la confianza en picada, y ahora hay desincentivos a la inversión a medida que se aprueba el presupuesto”.
Tim Lawless dice que el mercado inmobiliario está perdiendo impulso después de verse afectado por una combinación de tensiones al mismo tiempo. (ABC Noticias: Jessica Ross)
La desaceleración también se refleja en la actividad de ventas. A nivel nacional, el número estimado de ventas de viviendas en los últimos tres meses fue un 2,2 por ciento menor que hace un año y un 4,1 por ciento menor que el promedio de cinco años.
“Creo que eso es un reflejo real del hecho de que menos personas participan en el mercado, en parte debido al alto costo de la deuda, pero también porque la confianza es muy baja”, dijo Lawless.
“A medida que el mercado entre en un ciclo más débil, habrá más personas que simplemente no quieran comprar durante una recesión por miedo a quedar atrapadas en un cuchillo que cae”.
Un mercado inmobiliario inconsistente
En medio del débil resultado general, las condiciones en todo el país fueron mixtas.
Perth y Darwin experimentaron los mayores aumentos mensuales, ambos con un aumento del 1,5 por ciento, lo que llevó los promedios a poco más de 1,05 millones de dólares y 634.368 dólares respectivamente.
Brisbane, Adelaide y Hobart también subieron, pero más lentamente, menos del 1 por ciento cada uno.
A nivel nacional, el valor promedio de una vivienda es de $941,864.
| Resultados del índice al 31 de mayo de 2026: Cotality | Cambio en los valores residenciales | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Área | Mes | cuarto | Anual | Rentabilidad total | Valor medio |
| Sídney | -0,9% | -2,1% | 2,3% | 5,4% | $1,282,020 |
| Melbourne | -0,8% | -2,3% | 0,5% | 3,9% | $812,621 |
| brisbane | 0,9% | 3,4% | 19,1% | 23,1% | $1,126,149 |
| Adelaida | 0,5% | 2,8% | 12,3% | 16,1% | $950,703 |
| Perth | 1,5% | 4,8% | 25,8% | 30,8% | $1,050,354 |
| Hobart | 0,9% | 2,4% | 9,3% | 14,0% | $752,398 |
| Darwin | 1,5% | 5,2% | 20,3% | 27,9% | $634,368 |
| Canberra | -0,2% | -0,5% | 4,3% | 8,6% | $890,555 |
| Letras mayúsculas combinadas | -0,1% | 0,0% | 7,8% | 11,3% | $1,030,973 |
| Combina regionales | 0,6% | 2,4% | 11,8% | 16,7% | $771,365 |
| Nacional | 0,0% | 0,6% | 8,8% | 12,5% | $941,864 |
Lawless dijo que las capitales medianas todavía estaban creciendo, pero su ritmo de crecimiento se había reducido aproximadamente a la mitad desde finales del año pasado y el mercado estaba empezando a asentarse desde una posición muy fuerte.
Los mercados regionales se mantuvieron más resistentes: los valores en todas las regiones aumentaron un 0,6 por ciento en mayo, aunque fue el menor aumento mensual en un año.
Las viviendas de menor precio también siguieron superando a las de mayor precio, respaldadas por la disponibilidad de crédito y las opciones para quienes compran por primera vez. Sin embargo, Lawless dijo que incluso algunos segmentos asequibles estaban empezando a decaer, incluso en partes de Sydney, Melbourne y Canberra.
Los mercados regionales y las viviendas más baratas todavía se mantienen mejor, pero Cotality dice que incluso estas partes del mercado están empezando a perder impulso. (ABC Noticias: John Gunn)
El economista jefe de AMP, Shane Oliver, dijo que es probable que el panorama nacional siga siendo mixto.
“Espero que Perth aguante razonablemente bien”, dijo el Dr. Oliver.
“Después de años de debilidad tras el último auge minero hace más de una década, todavía se está recuperando un poco.
“Además, tanto Adelaide como Brisbane se están desacelerando”.
El Dr. Oliver dijo que Sydney era particularmente vulnerable debido a la escasa asequibilidad, mientras que Melbourne tenía un impulso débil y poca confianza.
Shane Oliver dice que ha aumentado el riesgo de una crisis inmobiliaria más profunda. (ABC Noticias: John Gunn)
Pérdida de impulso, no una crisis inmobiliaria
Desde principios de año, el Banco de la Reserva ha elevado las tasas de interés tres veces, llevando la tasa base al 4,35 por ciento.
Si bien la inflación general anual cayó al 4,2 por ciento en abril, una medida de la inflación subyacente seguida de cerca, la inflación promedio recortada, aumentó ligeramente al 3,4 por ciento, manteniendo la presión sobre los presupuestos de los hogares y aumentando el riesgo de otro aumento de las tasas de interés este año.
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Las actitudes políticas también cambian el panorama. El Tesoro estima que las revisiones propuestas al apalancamiento negativo y al impuesto a las ganancias de capital desacelerarían el crecimiento de los precios de la vivienda en un 2 por ciento en dos años, en comparación con ningún cambio.
Esto coincide en líneas generales con el Instituto Grattan y varios otros economistas, que esperan que los precios sean entre un 1 y un 4 por ciento más bajos de lo habitual.
Sin embargo, algunas previsiones son más pesimistas. El banco de inversión Morgan Stanley advierte que los precios nacionales podrían caer entre un 5 y un 10 por ciento debido a una fuerte caída esperada en la demanda de los inversores, ya que los menores rendimientos esperados y la reducción de la capacidad de endeudamiento hacen que las inversiones inmobiliarias sean menos atractivas.
Westpac dijo que se espera que los cambios impositivos tengan un “impacto significativo” en el mercado inmobiliario, prediciendo una caída del 34 por ciento en la demanda de nuevos inversores y una caída del 20 por ciento en el número de viviendas que cambian de manos. Se espera que el crecimiento de los precios inmobiliarios en las principales capitales se estanque este año.
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Investigaciones anteriores de Cotality muestran que las crisis inmobiliarias anteriores han sido en general graduales, y los valores generales de las capitales han caído no más del 8,2 por ciento en los últimos 40 años, aunque las capitales individuales han experimentado caídas más pronunciadas.
Lawless dijo que los valores de las propiedades australianas probablemente seguirían cayendo, pero no esperaba una caída.
“Ciertamente no esperamos que el mercado caiga, digamos, un 20 o 30 por ciento ni nada por el estilo”.
“Pero ver un repunte de alrededor del 8 al 10 por ciento no me parece tan inusual dada la fuerza de la recuperación y la variedad de vientos en contra en el mercado.“
El Dr. Oliver dijo que el riesgo de una desaceleración más profunda había aumentado a medida que las tasas de interés más altas, la confianza débil, la asequibilidad deficiente y los cambios impositivos propuestos pesaban sobre el mercado.
“Esperamos que los precios de las propiedades caigan el próximo año”, dijo el Dr. Oliver.
“Podrían bajar alrededor de un 5 por ciento”.
Sin embargo, Dr. Oliver, una crisis inmobiliaria sigue siendo poco probable a menos que el desempleo aumente bruscamente, algo que no esperaba.
Quienes hayan comprado viviendas recientemente podrían ser víctimas de un valor neto negativo, advierte Cotality. (ABC Noticias: Ian Cutmore)
A nivel local, algunos agentes de la ciudad más grande de Australia ya están notando el cambio.
William Chan, director de la agencia Chan Yahl, con sede en Sydney, dijo que los compradores se habían vuelto más cautelosos ya que menos personas asistieron a las inspecciones y más esperaron para ver si los precios bajarían más.
Dijo que su agencia, que presta servicios en la costa norte superior de Sydney, ahora estaba viendo alrededor de tres grupos por inspección, en comparación con alrededor de 11 grupos en esta misma época el año pasado.
“Ya hemos visto un ajuste del mercado de alrededor del 10 por ciento en nuestro mercado particular en marzo”, dijo Chan.
“Sin embargo, si las condiciones mejoran y empeoran, probablemente podríamos ver entre un 5 y un 10 por ciento más a finales de este año”.
Se espera que los inversores se retiren
Según Cotality, se espera que los cambios propuestos al régimen fiscal de inversión inmobiliaria afecten la demanda de los inversores, que se ha acercado a niveles casi récord.
Muchos analistas creen que los cambios propuestos al régimen fiscal para las inversiones inmobiliarias probablemente afectarán la demanda de los inversores. (ABC Noticias: John Gunn)
El tesorero Jim Chalmers presentó el primer tramo de legislación en la Cámara de los Comunes la semana pasada, describiendo planes para reemplazar la devolución del impuesto a las ganancias de capital con un sistema basado en la inflación y limitar el apalancamiento negativo para los inversores inmobiliarios.
Tim Lawless de Cotality dijo que es probable que el impacto del presupuesto se vuelva más claro en los próximos meses.
“Creemos que probablemente habrá una caída bastante grande en la actividad inversora”.
Lawless dijo que la mayoría de los inversores inmobiliarios tradicionalmente habían comprado casas existentes, lo que significa que la demanda podría desplazarse hacia nuevas construcciones bajo los cambios de tipos de interés negativos propuestos.
“Dado que los rendimientos de los alquileres de las viviendas australianas son tan bajos y las oportunidades de flujo de caja positivo son bastante escasas, es probable que los inversores representen una proporción mucho menor de la demanda general, a menos que el inversor tenga un depósito grande”.
dijo.
El Dr. Oliver dijo que algunos inversores podrían cambiarse a casas de nueva construcción, pero advirtió que las nuevas construcciones traerían sus propios desafíos.
“Hay un número limitado de lugares donde comprar. Tan pronto como aparecen nuevos edificios en el mercado, siempre surgen problemas de calidad. Construir nuevas viviendas hoy en día es muy, muy caro en comparación con las propiedades existentes”.
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