Los temores de que los compradores primerizos con pequeños depósitos descubran que sus hipotecas valen más que sus casas podrían disiparse con nuevos datos que muestran que la caída de los precios se concentra en el extremo superior de los mercados inmobiliarios de Sydney y Melbourne.
La creciente inflación, las tasas de interés y las preocupaciones sobre las consecuencias económicas del conflicto de Medio Oriente han ayudado a deprimir los precios inmobiliarios en las dos ciudades más grandes del país.
Los economistas de la CBA causaron revuelo a principios de este mes cuando predijeron que los niveles eventualmente caerían entre un 6% y un 7% en 2026 en Sydney y Melbourne.
La crisis de asequibilidad de Australia significa que los compradores de primera vivienda a menudo piden préstamos al límite de su capacidad. Se necesita más de una década para ahorrar un depósito del 20% para una casa promedio en Sydney, y los novatos generalmente encuentran formas de comprar con un depósito más bajo (como Mom and Dad’s Bank).
Y desde que los precios de las propiedades comenzaron a caer en Sydney y Melbourne, ha habido preocupaciones sobre decenas de miles de potenciales compradores de primera vivienda que -a menudo con la ayuda del plan de garantía del 5 por ciento del gobierno- pronto podrían descubrir que ahora deben más por la casa de lo que vale.
Varios parlamentarios y senadores liberales se apresuraron a hacer sonar la alarma sobre los jóvenes australianos que, en palabras del parlamentario liberal Andrew Hastie, están “endeudados hasta lo más profundo” y ahora están “mirando el barril de la justicia negativa”.
Gerard Burg, jefe de investigación de Cotality, restó importancia a estos temores.
“Siempre es difícil saber dónde están comprando una casa los compradores por primera vez, pero sabemos que es más probable que sea en el 25% inferior del mercado, sólo desde una perspectiva de asequibilidad”, dijo Burg.
“Esto es evidente tanto en Sydney como en Melbourne, donde los valores de las viviendas (más baratas) aumentaron un 0,4% en Sydney y cayeron un 0,2% en Melbourne en los tres meses hasta mayo, significativamente más fuertes que las tendencias en el cuartil superior o medio del mercado”.
Burg dijo que todavía era posible que algunos compradores más nuevos se encontraran en una situación en la que el valor de su casa ahora valiera menos que su casa, particularmente si compraron a un precio cercano al límite de precio recientemente aumentado de Sydney de $ 1,5 millones bajo el esquema de garantía del 5 por ciento.
“Si vemos una desaceleración similar a las crisis más grandes que hemos experimentado en el pasado, existe el riesgo de que algunos compradores que compraron bajo el esquema de depósito del 5 por ciento en el pico del mercado terminen con un capital negativo”.
“La pregunta es: ¿cuán grande es el riesgo? Mucha gente habla de una gran crisis existencial con enormes implicaciones. Pero sólo es un gran problema si te obligan a vender”.
Burg dijo: “Ciertamente no diría que (el valor negativo) es una experiencia agradable y que causaría angustia personal. Pero los propietarios de viviendas que tienen empleo deberían poder capear un período de valor negativo, ya que la historia sugiere que la recesión será relativamente corta”.
Angus Moore, economista senior de REA Group, estuvo de acuerdo en que las caídas de precios hasta ahora se han producido en los suburbios más caros, como los suburbios del este de Sydney y Melbourne, que no son típicos cotos de caza para compradores primerizos.
Si bien las preocupaciones sobre la asequibilidad probablemente respaldarían la demanda de propiedades de gama baja, Moore dijo que era posible que los cambios en el impuesto a las ganancias de capital y el apalancamiento negativo propuestos en el último presupuesto pudieran dar lugar a que menos inversores busquen gangas, lo que pesaría aún más sobre los precios.
“Una razón más importante para pensar en la justicia negativa es que puede limitar las opciones de las personas”, dijo Moore.
“Cuando la gente tiene dificultades con sus hipotecas, pueden surgir problemas. Refinanciar o vender y mudarse se vuelve más difícil cuando el capital es negativo.
“La buena noticia es que el desempleo es muy bajo y los atrasos siguen siendo bastante bajos. Esto significa que el riesgo de que la gente no pueda pagar su hipoteca no es tan alto.”
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