¿Construir más casas es la respuesta a la crisis inmobiliaria de Australia?
No, no es eso. Ni siquiera cerca.
Según Christian Nygaard, profesor de economía de la vivienda en el Centro de Investigación sobre el Futuro de la Ciudad de la UNSW, la construcción de una superestructura de casas irrealmente masiva durante las próximas dos décadas tendría poco impacto en la asequibilidad de la vivienda.
El acuerdo de vivienda del gobierno albanés establece un objetivo “ambicioso” de entregar 1,2 millones de viviendas en los cinco años hasta mediados de 2029.
A pesar de todos los esfuerzos a nivel federal y estatal, nadie cree que lo lograremos.
La última estimación del Consejo Nacional de Suministro y Asequibilidad de Vivienda fue que se construirían 938.000 nuevas viviendas en la segunda mitad de la década de 2020, o 262.000 menos que el objetivo del Partido Laborista.
Pero imaginemos que logramos este objetivo. Y luego repetir esta improbable hazaña durante los próximos 15 años.
¿Seguramente esto conduciría al enorme cambio en la asequibilidad en la década de 2050 que tantos australianos, particularmente los más jóvenes, están exigiendo?
Regístrese: correo electrónico para recibir noticias de última hora de AU
Pero según el modelo de Nygaard, este hercúleo esfuerzo de construcción sólo podría reducir la relación precio-ingreso de la vivienda a nivel nacional de 8,0 a 6,7.
En Sydney, donde la proporción es más cercana a 12, podría reducirse a 10, afirma.
¿Por qué un pago tan débil?
Los modelos economistas encuentran que un aumento del 1% en la oferta más rápido que el crecimiento de los hogares reducirá los precios de la vivienda entre un 2% y un 3% a lo largo de varios años.
Si bien el objetivo quinquenal de 1,2 millones supera ligeramente el crecimiento fiscal previsto, hay otros factores en juego.
También nos hacemos más ricos con el tiempo, lo que aumenta la demanda de vivienda. Entonces nuestras regulaciones fiscales hacen que comprar una casa sea financieramente atractivo. Si a esto le sumamos el costo cambiante del crédito durante gran parte de los últimos 20 años, lo que exacerba aún más el segundo factor.
“Así que la suma de estas tres partes adicionales significa que la efectividad general de crear más viviendas en términos de asequibilidad se vuelve más limitada de lo que sugiere el impacto aislado en los precios del 2-3%”, dice Nygaard.
Para ser claros: Nygaard apoya el aumento de la oferta.
“Tenemos ingresos crecientes. Tenemos poblaciones en aumento y una demografía cambiante. Por supuesto que necesitamos más viviendas. No hay duda al respecto”.
Sin embargo, su modelo plantea dos preocupaciones importantes en el actual debate sobre vivienda.
En primer lugar, existe confusión sobre cómo el objetivo de “construir más casas” mejora la asequibilidad.
“Lo que quiero mostrar en mi trabajo es que centrarse únicamente en las cifras de construcción no necesariamente produce resultados de asequibilidad en la forma práctica en que mucha gente normalmente lo pensaría”, dice Nygaard.
“Tendrá un impacto en los márgenes, pero no abordará la asequibilidad de la vivienda como una cuestión de política. No abordará la asequibilidad de la vivienda como un desafío social. No abordará la asequibilidad de la vivienda como un resultado de bienestar”.
Para lograr estos objetivos más amplios, los formuladores de políticas deben centrarse más en “la distribución de viviendas producidas, en lugar del número total”.
En otras palabras, en lugar de simplemente decir “construir, construir, construir”, debemos pensar más profundamente en quién compra estas viviendas adicionales y por qué.
Lo que lleva a la segunda queja que hace Nygaard con la postura de “la entrega es la respuesta”.
Al poner demasiado énfasis en el lado de la oferta, los políticos pueden eludir una discusión mucho más difícil sobre las normas fiscales que han hecho tan lucrativas la inversión y la propiedad de viviendas, o sobre las políticas económicas y urbanas que también influyen en el lugar donde la gente quiere vivir.
Nygaard cree que los posibles cambios en las devoluciones de impuestos sobre las ganancias de capital para los inversores tendrían un “efecto simbólico” y también algunas implicaciones prácticas, pero sostiene que es posible que debamos pensar de manera más radical.
“La gran mayoría de las plusvalías se dan en el ámbito de las viviendas. Y tocar eso es políticamente muy, muy difícil”.
“Pero si dices: ‘Es tan difícil que no podemos tocar el tema de gravar las ganancias de capital sobre las viviendas’, y en lugar de eso te concentras en otra cosa, entonces estás diagnosticando parcialmente erróneamente por qué estamos en la situación en la que nos encontramos”.
“Y se puede terminar prescribiendo y creyendo en la solución política equivocada: que la respuesta es simplemente construir más viviendas”.
Patrick Commins es el editor de negocios de Guardian Australia.
About The Author
