Disculpe mientras dejo escapar un largo y frustrado suspiro.
La política de vivienda australiana durante mucho tiempo ha consistido en empeorar el problema estimulando la demanda. Eso es innegable. La evidencia es larga y clara.
Ya sea la devolución del 50% del impuesto sobre las ganancias de capital introducida por John Howard en 1999, la continuación del apalancamiento negativo o el uso de subvenciones para compradores de primera vivienda, la política gubernamental ha garantizado abrumadoramente que más personas pujen por casas en subasta.
Pero como todo el mundo sabe, cuanta más gente puje por una propiedad, mayor será el precio.
El ingenio más reciente del gobierno en materia de vivienda ha sido la garantía de depósito del 5% para los compradores de primera vivienda. El año pasado sugerí que sería otro lamentable fracaso político.
Y ahora la evidencia está disponible.
Las cifras de préstamos para el trimestre de diciembre del año pasado publicadas el martes incluyen los primeros tres meses de seguro de depósitos. Este trimestre, el número de personas que obtuvieron un préstamo hipotecario para compradores por primera vez aumentó un 6,8%, el mayor aumento trimestral en dos años.
Pero no fue un récord, y ciertamente nada comparado con lo que vimos durante la crisis financiera global o en los años de la pandemia, cuando el gobierno hizo todo lo posible para fomentar la construcción de viviendas:
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Y si bien el número de compradores de vivienda por primera vez aumentó significativamente, el número general sigue siendo bastante débil, especialmente si se tiene en cuenta el crecimiento de la población. En relación con el tamaño de la fuerza laboral, hay muchos menos compradores de primera vivienda que en el pasado.
Una razón importante para esto es que el costo de comprar una casa es mucho más alto hoy que hace 20 años.
Y este problema se ha visto exacerbado por el plan de depósitos del 5% del gobierno.
Porque si bien el número de compradores de vivienda por primera vez puede haber aumentado, la cantidad que han pedido prestada ha aumentado aún más. En el trimestre de diciembre, el valor de todos los préstamos hipotecarios para compradores por primera vez aumentó un 15,5%, más del doble del aumento en el número de préstamos.
Esto significa que el tamaño promedio de estos préstamos hipotecarios ha aumentado un 8,3% en tres meses, un salto récord de una cuarta parte. También estuvo muy por encima del aumento del 2,8% en el tamaño promedio de los préstamos hipotecarios para compradores que no son de primera vivienda:
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Esto significó que en el trimestre de diciembre, el préstamo hipotecario promedio para compradores por primera vez alcanzó un récord de $607,545:
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El valor promedio de los préstamos hipotecarios para compradores por primera vez es ahora un 12% más alto que hace un año. Teniendo en cuenta que el crecimiento salarial fue de alrededor del 3,4% el año pasado, eso significa que el coste de comprar una primera vivienda ha estado cayendo a un ritmo terrible.
Y el impacto repercute en la asequibilidad de la vivienda para todos.
Como también señalé el año pasado, el anuncio de la garantía de depósitos del 5% provocó que los inversores se precipitaran al mercado, intentando adelantarse a los primeros compradores de vivienda.
Estos inversores permanecen en el mercado. El crecimiento del valor de los préstamos hipotecarios para inversores aumentó un 32% el año pasado, más rápido que el aumento del 22% entre los compradores de vivienda por primera vez y muy por encima del aumento del 17% entre los compradores de vivienda que no son por primera vez:
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Y todo esto aumenta el importe por el que se pujan las casas.
Por lo general, los préstamos para compradores de vivienda por primera vez representan alrededor del 17% del valor total de todos los préstamos, pero en el trimestre de diciembre representaron el 27% del aumento en los préstamos con garantía hipotecaria.
Y lo sabemos: cuando aumenta el monto del préstamo, el precio de la propiedad también aumenta:
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La buena noticia es que hay rumores de que el gobierno podría finalmente estar considerando una política inmobiliaria que proporcione cierto alivio al mercado en lugar de aumentarlo.
Crecen los rumores de que el gobierno reducirá o abolirá la devolución del 50% del impuesto sobre las ganancias de capital.
Sería un paso político importante.
Como he sostenido durante mucho tiempo, la introducción de la devolución del impuesto a las ganancias de capital ha ayudado a convertir el mercado inmobiliario en el sueño de un especulador y ha provocado que los precios de las propiedades se disparen:
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Los datos de la Oficina de Presupuesto Parlamentario de esta semana también mostraron cuán desiguales son los beneficios del recorte de impuestos.
La PBO estima que el descuento resultará en una pérdida de ventas de 21.800 millones de dólares en el año fiscal actual. El 1% más rico obtiene el 59%, o 12.900 millones de dólares, de esto:
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La garantía de depósito del 5% hizo lo que todos esperaban: empeoró la asequibilidad de la vivienda. Pero cuando el gobierno fije la devolución del impuesto sobre las ganancias de capital en el presupuesto de mayo, al menos podrá decir que es un gobierno que finalmente ha implementado una política de vivienda que ya no empeora la situación de pobreza.
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