El seguimiento continuo del mercado de alquiler, el acuerdo con las distintas autoridades, la coordinación entre sí a la hora de desarrollar la normativa y que todas las autoridades inviertan en herramientas que permitan un intercambio fluido de datos son las únicas herramientas que pueden evitar que la expansión de plataformas como Airbnb cambie (para peor) las comunidades residenciales en las que se ha expandido en los últimos años. Estas son las principales recomendaciones que hace el estudio El impacto económico de los alquileres a corto plazo y la regulación: una revisión de la literatura (El impacto económico de los alquileres de corta duración y su regulación: una revisión bibliográfica), publicado por Fedea este miércoles, grupo de expertos Respaldado por bancos españoles y algunas grandes empresas del Ibex.
El informe, elaborado por Alberto Hidalgo y Francisco Javier Velázquez, evalúa diferentes investigaciones sobre el impacto de los alquileres turísticos de corta duración promovidos en todo el mundo por plataformas como Airbnb. Con base en los datos obtenidos, los autores muestran que la proliferación de este tipo de modelos de alojamiento a corto plazo “reconfigura las economías urbanas y turísticas a gran escala”, lo que lleva a una expansión más allá de las áreas hoteleras y “dirige la demanda turística directamente a las áreas residenciales”.
Bajo esta premisa, la literatura económica analizada por los investigadores muestra: alquiler a corto plazo (STR) –Los alquileres a corto plazo proporcionan “variedad y flexibilidad” dentro de un sistema hotelero rígido, “especialmente durante períodos de alta demanda”, al tiempo que amortiguan los aumentos de precios cuando los hoteles se quedan sin capacidad. “STR (…) permite una rápida expansión de la oferta y reducción de la oferta durante las temporadas altas”, afirma el texto.
Esta reasignación espacial del gasto “hacia áreas residenciales” aumenta la actividad y el empleo, particularmente en restaurantes, ocio y servicios locales. Analizando estudios específicos para ciudades como Madrid, Barcelona, Nueva York o Chicago, el informe refleja que en la capital, “por cada 14 habitaciones Airbnb añadidas al segmento censal, hay un establecimiento de restauración adicional, así como 11 empleados en el sector”. Además, la proliferación de este tipo de apartamentos turísticos también beneficia a las “conversiones residenciales”, con un “efecto renta” que beneficia a estos propietarios residentes, si bien estos propietarios son “heterogéneos” porque estos beneficios se concentran en los operadores con mayor capacidad.
Sin embargo, el impacto negativo que la mayoría de los alquileres de corta duración tienen sobre las zonas residenciales en las que se ubican actúa como contrapeso a la hora de calificar su presencia. La concentración de apartamentos turísticos aumenta los precios inmobiliarios y los ingresos por alquiler que demandan, atrae inversores y compradores de segundas viviendas, reduce la oferta de alquileres estacionales y debilita la cohesión social de las comunidades. Según algunos informes del estudio, la “transiencia” provocada por los ROS puede conducir a un aumento de comportamientos delictivos como robos y molestias relacionadas con el ruido. El mayor inconveniente, sin embargo, es que las personas que viven en estas comunidades “pierden servicios esenciales”.
Menor dureza
Para evitar que estos impactos negativos desnaturalicen el área, el estudio evaluó la efectividad (o ineficacia) de las medidas tomadas por diferentes gobiernos para contener el área. En este sentido, los autores sostienen que las restricciones a estos apartamentos turísticos “incrementan los precios hoteleros” y reducen el gasto y la actividad en la recuperación de las zonas residenciales. “La eficacia depende más de la capacidad de hacer cumplir las reglas y obtener datos que de la severidad de las reglas”, afirma el documento. Sin un acuerdo sobre datos, las medidas fiscales y administrativas “siguen siendo simbólicas”.
El enfoque para promover estos tan buscados impactos no debe consistir en evaluar los impactos desde una perspectiva general, sino tener en cuenta las particularidades de cada región y la oferta misma. El uso de límites de umbral zonales y de densidad y controles de densidad puede evitar el desplazamiento de comunidades o ciudades vecinas.
Los autores creen que lo más importante es el seguimiento y la evaluación continuos; adaptación periódica de herramientas y coordinación del nivel de acción por parte de los diferentes gobiernos. Argumentan: “La regulación de los ROS es un proceso de gobernanza más que una intervención específica”.
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