El regulador bancario del país está bajo presión para restringir los préstamos a los inversores, desacelerando el mercado inmobiliario y la economía en general, mientras nuevas cifras muestran que los especuladores están elevando los precios de las propiedades de nivel básico que buscan los compradores por primera vez.
Si bien los valores inmobiliarios en todo el país aumentaron otro 0,8 por ciento en el año hasta febrero, aunque se mantuvieron estables en Sydney y Melbourne, donde entraron más viviendas al mercado, uno de los principales economistas del país dijo que el aumento de tasas del mes pasado podría haberse evitado si los reguladores hubieran restringido los préstamos a los inversores.
La Reserva fija las tasas de interés para mantener la inflación entre el 2 y el 3 por ciento y al mismo tiempo mantener trabajando a la mayor cantidad posible de personas, pero la Autoridad Australiana de Regulación Prudencial es responsable de la estabilidad en todo el sector bancario.
El 1 de febrero, el APRA introdujo nuevas reglas para los bancos que establecen que no más del 20 por ciento de sus nuevos préstamos pueden destinarse a personas que pidan prestado seis veces sus ingresos o más. Las restricciones se aplican tanto a inversores como a propietarios-ocupantes.
No se esperaba que el cambio tuviera un impacto material en los inversores después de que APRA admitiera que pocos grandes prestamistas se verían afectados por una medida descrita como una medida “preventiva” contra la reducción de los estándares crediticios.
Las cifras publicadas por el RBA el viernes mostraron que el crecimiento de los acreedores para los inversores inmobiliarios alcanzó su ritmo más rápido desde finales de 2015, aumentando un 8,9 por ciento en los últimos 12 meses. Hace un año, antes de los recortes de tipos de interés del Banco de la Reserva, los préstamos a inversores inmobiliarios crecieron un 5,3 por ciento.
Por el contrario, el crecimiento de los préstamos a los propietarios-ocupantes aumentó del 5,7 por ciento al 6,1 por ciento durante el mismo período, lo que refleja el enorme aumento de los préstamos a los inversores.
En los últimos tres meses de 2025, los inversores obtuvieron una cifra récord de 50.449 hipotecas para comprar una propiedad existente.
Desde que el RBA comenzó a recortar las tasas de interés en febrero del año pasado y en diciembre, el número de préstamos que los inversores han obtenido para comprar una vivienda existente ha aumentado un 25 por ciento. El número de hipotecas obtenidas por compradores primerizos aumentó un 11 por ciento durante el mismo período.
El economista independiente Saul Eslake dijo que la forma en que reaccionaron los inversores a los recortes de las tasas de interés del año pasado fue claramente un problema para el Banco de la Reserva y sus esfuerzos por mantener la inflación bajo control.
Dijo que si el APRA hubiera tomado medidas más contundentes, como en 2017, cuando limitó los préstamos sin intereses utilizados casi exclusivamente por los inversores, entonces el RBA podría no haber necesitado endurecer su política monetaria.
“Si el APRA hubiera hecho esto, el aumento de las tasas de interés podría haberse evitado”, dijo a esta cabecera.
En el Banco de la Reserva crece la preocupación por el aumento de los préstamos a los inversores.
En las actas de su reunión en la que aumentó los tipos de interés oficiales en un cuarto de punto porcentual, el RBA señaló que los préstamos para vivienda habían “aumentado notablemente” y estaban siendo impulsados por una “reactivación de los préstamos a los inversores”.
En su última declaración de política, el banco dijo que el aumento en el total de préstamos para vivienda reflejaba en gran medida un “crecimiento más fuerte de los inversores”.
“El crecimiento de los préstamos a propietarios-ocupantes (que representan dos tercios del total de préstamos inmobiliarios) también ha aumentado, aunque significativamente menos que el crecimiento de los préstamos a inversores”, dijo.
Un problema clave que enfrenta el Banco de la Reserva es que las tasas de interés más bajas a menudo conducen a precios inmobiliarios más altos. Esto, a su vez, hace que los propietarios se sientan más ricos, lo que conduce a un aumento del gasto.
La semana pasada, el jefe de análisis económico del banco, Michael Plumb, señaló que “los ingresos y la riqueza real de los hogares mayores de lo esperado” contribuyeron al aumento inesperado del gasto de los hogares hasta la segunda mitad de 2025.
Este aumento de la riqueza fue impulsado por los precios de las propiedades. En los 12 meses transcurridos hasta finales de septiembre, el valor de las viviendas australianas aumentó en 875 mil millones de dólares hasta un récord de 12 billones de dólares.
El problema se relaciona con los pedidos de cambios en la desgravación fiscal del 50 por ciento sobre las ganancias de capital y la forma en que ayuda a los inversores a competir con los compradores primerizos por propiedades limitadas y asequibles.
El exsecretario del Tesoro, Ken Henry, dijo la semana pasada en una investigación del Senado sobre el impuesto el impacto personal que había tenido en su familia y argumentó que era necesario cambiar la concesión.
“Habría decenas de miles, si no cientos de miles, si no millones, de padres en Australia que podrían contar la misma historia: historias sobre estar en una subasta y ver a sus hijos – potenciales propietarios de viviendas – ser superados por los inversores”, dijo.
Los datos de Cotality publicados el lunes sugieren que los inversores son un factor clave del reciente aumento de precios.
Se informó que los mercados inmobiliarios en Perth y Brisbane continuaron creciendo, y el valor de las viviendas en las ciudades aumentó un 2,3 por ciento y un 1,6 por ciento respectivamente en febrero. El valor medio de una vivienda en Perth ha aumentado más de una quinta parte, hasta 1,03 millones de dólares, en los últimos 12 meses, mientras que en Brisbane ha aumentado un 16,7 por ciento, hasta 1,175 millones de dólares.
Pero en Sydney y Melbourne, el valor de las viviendas cayó un 0,2 por ciento el mes pasado. Ambos han bajado un 0,4 por ciento en los últimos tres meses, y Cotality señaló que el número de viviendas en venta en las dos ciudades aumentó considerablemente hasta febrero.
El director de investigación de Cotality, Tim Lawless, dijo que la demanda de viviendas asequibles se mantuvo fuerte. Sólo en Sydney, los valores de las casas más baratas de la ciudad aumentaron un 0,8 por ciento, mientras que los de las casas más caras cayeron un 0,9 por ciento.
Shane Wright es corresponsal comercial senior de The Age y The Sydney Morning Herald.Conéctate a través de X o Correo electrónico.De nuestros socios
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