El recuerdo de la burbuja inmobiliaria que estalló hace unas dos décadas todavía proyecta una sombra. Según los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE), cuatro de cada diez ejecuciones hipotecarias iniciadas entre enero y marzo de este año correspondieron a préstamos firmados entre 2005 y 2008, el periodo más optimista antes del brote. En ese momento, muchos hogares entraron en un mercado lleno de nuevas construcciones y crédito barato, pero ahora están luchando por pagar su deuda. Pero no son el único ejemplo: el número total de ejecuciones hipotecarias de viviendas habituales debido a falta de pago (y, con el tiempo, la posibilidad de desalojo) aumentó un 37,2% el año pasado, un aumento sólo igualado por el aumento de 2020-2021 durante lo peor de la crisis financiera inducida por el coronavirus.
Aunque el mercado inmobiliario ha mostrado una importante fortaleza en los últimos años -permaneciendo inmune a las perturbaciones del entorno internacional-, ya que la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) ha mantenido los tipos de interés bajo control, los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE) pintan una realidad menos favorable entre bastidores en el sector.
Los datos, elaborados a partir de información del Instituto de Registro de la Propiedad correspondiente al primer trimestre del año, muestran un aumento significativo en el número de inscripciones de certificaciones de ejecuciones hipotecarias iniciadas durante este periodo. Un total de 6.602 explotaciones se vieron afectadas, lo que supone un aumento del 20,1% respecto al mismo periodo del año pasado. Tomando como ejemplo las viviendas residenciales, el aumento es aún más evidente: 4.607 inmuebles, un incremento interanual del 34,5% respecto a la primera fase en 2025.
Este balance ofrece una visión general del fenómeno, pero cuando nos centramos en las viviendas habitualmente ocupadas el diagnóstico resulta más preocupante. En este segmento del mercado más sensible desde el punto de vista social, el número de procedimientos de embargo iniciados aumentó un 37,2% en sólo un año: de 2.426 en el primer trimestre de 2025 a 3.328 a principios de 2026.
La lectura más esclarecedora y relevante que el INE tiene para ofrecer es la lectura del momento en que se firmó una hipoteca que puso fin a la ejecución hipotecaria hoy. Esta revisión cronológica nos permite rastrear el perfil de la deuda arraigada a lo largo de los años. En este análisis, las hipotecas firmadas antes de 2004 representaron la mayor proporción, con un 15,8% del total, seguidas de las hipotecas firmadas en 2007 (13,4%) y las hipotecas firmadas en 2006 (13%). Sin embargo, los datos más reveladores surgen al agrupar los préstamos otorgados durante los años en que el ciclo inmobiliario es más amplio. Sólo las hipotecas firmadas entre 2005 y 2008 representaron el 44,3% de todas las ejecuciones hipotecarias iniciadas en el primer trimestre, un ratio que indica directamente que el legado de la burbuja inmobiliaria todavía existe.
Carles Ribes, director general y fundador de la inmobiliaria El Barrio, destaca: “Es sorprendente que casi dos décadas después, las hipotecas originadas en la época de la burbuja inmobiliaria sigan siendo tan relevantes. Este es un ejemplo de cómo determinadas decisiones financieras pueden tener un impacto muy duradero en el tiempo”. Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, añade: “Casi la mitad de las ejecuciones hipotecarias iniciadas en el trimestre correspondieron a hipotecas formalizadas durante ese periodo, lo que sugiere que los procesos asociados al ciclo expansivo que precedió a la crisis inmobiliaria se mantienen”.
Para Ricardo Gulias, director general de RN Tu Solución Hipotecaria, estas cifras “no son en gran medida consecuencia directa de la subida de los tipos de interés ni de los problemas financieros surgidos en los últimos años”, recordando que las ejecuciones hipotecarias “son uno de los indicadores más retrasados del mercado inmobiliario español” y que los procedimientos judiciales pueden durar varios años antes de que finalmente se lleven a cabo, “lo que da lugar a estadísticas actuales que reflejan lo que ocurrió hace mucho tiempo”.
Dibujo reconocible
El mapa de ejecuciones hipotecarias vuelve a trazar un área geográfica muy fácilmente identificable, concentrándose gran parte de ella en los barrios más poblados y con mayor actividad inmobiliaria. Andalucía encabeza la lista con 1.813 casos de certificación de propiedad, seguida de Cataluña (1.157 casos) y la Comunidad Valenciana (920 casos). Bastante alejadas se encuentran las regiones con menor incidencia: La Rioja con sólo 30 certificaciones, Navarra (43) y Cantabria (44), lo que confirma el impacto más limitado del ciclo inmobiliario en mercados más pequeños e históricamente.
El mismo patrón surge cuando nos centramos únicamente en las residencias. Andalucía vuelve a liderar las ejecuciones, con 1.226 inmuebles afectados, seguida de Cataluña (906) y la Comunidad Valenciana (657). En el otro extremo, La Rioja registró 24 ejecuciones, mientras que Navarra y Cantabria ocuparon el segundo lugar, con 29 ejecuciones cada una. La distribución geográfica pone de relieve no sólo las diferencias demográficas sino también la exposición desigual de los hogares a la austeridad financiera y los desequilibrios persistentes heredados de la historia de la vivienda.
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