Cuando Rosa María Maya, de 54 años, llegó a El Cañaveral no había ningún centro médico. Tampoco hay metro. Ni siquiera existe un instituto de investigación. Ocho años después, todo sigue igual en esta promoción del sur de Madrid, afirmó. Sus penurias advierten al alcalde José Luis Martínez-Almeida (PP) de los retos que le esperan en su compromiso de aumentar la densidad de los nuevos barrios de Madrid en las próximas décadas. La suposición inicial es que si se construyen 35 viviendas por hectárea, se obtendrán unas 70 viviendas. En otras palabras: el ayuntamiento quiere afrontar la crisis inmobiliaria construyendo más viviendas en el mismo espacio, y ha utilizado provisionalmente una fórmula para aumentar el número de viviendas previstas de 120.092 a 302.036 en cinco nuevos desarrollos al sur, con densidades previstas actuales que oscilan entre 26 y 32 viviendas por hectárea. Como resultado, el número potencial de residentes en la zona aumentará de 327.000 a 818.000.
A largo plazo, este cambio equivale a construir en Madrid suficientes viviendas para albergar en las próximas décadas a una población equivalente a la población actual de Sevilla o Zaragoza. Un experto dice que esta es la lección aprendida de El Cañaveral: en los barrios de baja densidad, la prestación temprana de servicios es más lenta y más costosa porque la demanda es baja. El gran desafío para el futuro es que una mayor densidad pueda evitar que estos retrasos vuelvan a ocurrir.
Una fuente familiarizada con el proyecto, que pidió no ser identificada, lo resumió así: “Los desafíos son el agua, la electricidad, ya que los promotores a menudo se quejan de que no tienen la energía que necesitan y, además de que los equipos se instalan a tiempo (a diferencia de diez años después), el transporte público funciona bien, como es el caso en Viena, donde los equipos llegan antes que las casas del nuevo barrio”.
Sigfrido Herráez, presidente del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), considera “factible” la propuesta del ayuntamiento, que aún está en fase de desarrollo (los anteproyectos no se aprobarán hasta 2027) e identifica las necesidades de la ciudad para 20 o 30 años. Dicho esto, los cambios que usted propone no se producirán de la noche a la mañana. “La densificación no causará ningún problema técnico, ni problemas de conexión de agua y electricidad, ya que todas las redes son demasiado grandes para este tipo de crecimiento”, analizan los arquitectos. Cómo se construyeron estas casas es otra cuestión. “La cuestión es quién obtiene las ganancias de capital de estas mayores densidades”, continuó Heraz. “¿(Serán) los propietarios de suelo, el ayuntamiento? ¿Será vivienda social? ¿Haremos ricos a los promotores? Habrá que ver qué concesiones se hacen a medida que aumenta la edificabilidad”, añadió. Según los planes de desarrollo para el sureste, entre el 50 y el 58 por ciento de las viviendas tendrán algún tipo de protección pública.
La densidad de obra nueva en Madrid oscila entre 28 y 35 viviendas por hectárea. Según cifras oficiales del ayuntamiento, la densidad en la capital en 2017 era de 86 unidades por hectárea. En comparación, Zaragoza alcanzó los 88 y Valencia los 111. Según estas estadísticas, Madrid ha crecido en anchura, no en altura. La crisis inmobiliaria y el aumento vertiginoso de los precios de las viviendas y los alquileres obligan ahora a cambiar este diseño, alineando el proyecto con el consenso de expertos a favor de una mayor densificación en las grandes ciudades.
“Si se consolida el 98% del suelo de Madrid, habrá que desarrollar hacia el exterior, intensificando también la construcción de viviendas o realizando actuaciones de rehabilitación para potenciar los usos residenciales”, concluye Borja Carabante, representante de Urbanismo en el gobierno de José Luis Martínez-Almeida. Recuerda que la densidad de los barrios populares de la capital rodeados por la autopista M-30 ha alcanzado unas 144 viviendas por hectárea (más del doble que las 70 actuales). en estudio). para nuevos desarrollos). De hecho, Cataluña está explorando opciones similares, al igual que el Reino Unido y los Países Bajos.
En cualquier caso, la apuesta por aumentar la densidad plantea retos que no son nuevos para las administraciones municipales y regionales, como muestra su Plan Estratégico Municipal (PEM), que tendrá prioridad sobre el Plan Director de la ciudad (PGOU) e incluirá retos que ya afrontan los proyectos activos de desarrollo de Madrid.
Su valoración de los equipamientos públicos es la siguiente: “(Es necesario) habitar rápidamente allí donde los equipamientos previstos se ejecutan tarde o incompletamente. Este desfase se traduce en una falta de servicios educativos, culturales y deportivos locales, lo que afecta directamente a la cohesión territorial y a la calidad urbana”. En materia de transporte público, destaca: “La no implementación de infraestructuras clave afecta la cohesión urbana y el transporte sostenible planificado”.
Antonio Giraldo, urbanista del Ayuntamiento de Madrid y concejal del PSOE, afirmó: “Intentar alcanzar el objetivo de 70 viviendas por hectárea sin conexión directa de transporte público parece muy peligroso, incluso temerario”. El Ayuntamiento de Madrid ha probado algunas opciones, como habilitar carriles exclusivos para autobuses con prioridad sobre otros vehículos en los cruces y ampliar la red pública de alquiler de bicicletas como solución intermedia para que el metro llegue a todos los nuevos barrios.
Jorge Galindo, director del Centro de Política Económica de Esade (EsadeEcPol), consideró importante que este transporte público sea “frecuente, fiable y paralelo a la densidad prevista” y llegue como llegue.
“Estructuralmente, el desafío del transporte es el mayor, porque si se crean muchas rutas de autos privados, puede colapsar debido al aumento de la demanda”, advirtió Galindo. “El sótano del edificio es espacio de servicios públicos, no vivienda, y eso no es poca cosa”, añadió. “Estas dos cosas, junto con el diseño de los espacios públicos, ayudarán a afrontar este gran desafío que es la aceptabilidad política”, subrayó. “Mi intuición es que en España hemos pasado de un país que ama la densidad a un país al que no le gusta la densidad”, prosiguió. “Hay un cuarto aspecto: incorporar un bono de densidad para que los promotores calculen que por cada nivel que suban tienen que incluir alguna vivienda protegida”.
El Madrid del futuro ya existe en Internet. Allí se puede revisar un borrador del proyecto, que de por sí es preliminar. Sin duda, la construcción de viviendas debe ir acompañada de la llegada de servicios básicos.
Actualmente, el Ayuntamiento de Madrid prevé construir 150.000 viviendas, distribuidas en diferentes proyectos urbanísticos que han sido planificados y aprobados. La mayoría de ellos (aproximadamente 107.000 personas) se concentrarán en zonas desarrolladas del sureste, como El Cañaveral. Estas cifras corresponden a una densidad de aproximadamente 30 a 35 viviendas por hectárea, lo que implica un aumento del número de residentes de aproximadamente 300.000 habitantes, similar a la población de Bilbao. Si llegamos a unas 70 viviendas por hectárea (que era la suposición inicial del ayuntamiento), los cambios serán radicales. Madrid en el futuro pasará del crecimiento en anchura al crecimiento en altura. Es una novedad que tiene un efecto dominó: pase lo que pase con los precios de la vivienda en la capital, tiene un impacto inmediato en los precios de la vivienda en las ciudades de todo el área metropolitana.
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