Con otra subida de tipos a la vista, el espinoso tema del mercado inmobiliario australiano ha estado en mi mente esta semana, particularmente cómo poner un pie en la puerta cuando ser propietario de una vivienda puede no estar en sus planes en un futuro cercano.
Para aquellos con hipotecas, el anuncio del Banco de la Reserva el martes de que aumentaría las tasas de interés en 0,25 puntos porcentuales no fue bienvenido. Para una hipoteca promedio de $600,000, este aumento significa alrededor de $100 más por mes.
Puede que eso no parezca mucho en el gran esquema de las cosas, pero cuando los precios de la gasolina se disparan, las primas de los seguros médicos aumentan y otros costos de vida continúan bajo presión, ya sabes el resto.
Pero, ¿qué pasa si usted es uno de ese tercio de australianos que no posee una casa? Por muy tentador que sea suponer que la noticia no tiene ningún impacto, puedo decirles por años de experiencia que las personas que aún no están en la escala inmobiliaria pasan tanto tiempo, si no más, pensando en ello.
Ya existe amplia evidencia de que hoy es mucho más difícil para los australianos en edad laboral comprar una casa que hace 50 años. En 1976, las propiedades en Melbourne y Sydney costaban entre tres y cuatro veces el salario anual.
Hoy en día este valor ha aumentado hasta aproximadamente 13 veces. Para que el crecimiento salarial hubiera seguido el ritmo de los precios de la vivienda, el salario medio actual tendría que ser de 190.000 dólares.
Los REIT no le dan las llaves de su propia puerta de entrada, pero son otra forma de ingresar al mercado inmobiliario.
Lo que me resulta interesante es que, si bien muchas cosas han cambiado desde entonces, nuestra relación con el sector inmobiliario sigue siendo en gran medida la misma que en 1976, aunque hay otras formas de invertir en el mercado sin tener que tomar una hipoteca enorme. Ingrese: REIT.
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (o REIT, como se les conoce comúnmente) son similares a las acciones en muchos aspectos. Sin embargo, debido a que los REIT son fondos fiduciarios, usted compra acciones en lugar de acciones.
Fundamentalmente, la diferencia entre los dos es que los REIT lo convierten en el beneficiario del fideicomiso en el que ha invertido. Esto significa que usted posee una parte de los activos del fideicomiso y tiene derecho a una parte de los ingresos que genera el fideicomiso, lo que se denomina distribución.
Los fideicomisos poseen y administran grandes propiedades comerciales, como edificios de oficinas, centros comerciales, almacenes, instalaciones de almacenamiento, edificios de supermercados y grandes edificios residenciales y desarrollos inmobiliarios. Las distribuciones generalmente provienen del alquiler cobrado a los residentes de las propiedades, por ejemplo en Coles o Woolworths. Y debido a su estructura, los REIT están diseñados para generar ingresos para los fiduciarios y deben pagar la mayor parte de sus ingresos a los inversores.
Al igual que las acciones, existen REIT nacionales e internacionales en los que puede invertir. Se accede a ellos a través de la Bolsa de Valores de Australia, donde se negocian de la misma manera que las acciones.
Esto no lo hace más complejo para usted como comprador, pero como ocurre con todas las inversiones, sigue siendo importante investigar lo que está comprando y los riesgos potenciales involucrados antes de tomar cualquier decisión final.
Si bien muchas personas optan por comprar REIT específicos directamente, también hay una serie de fondos cotizados en bolsa (ETF) de REIT que le brindan una canasta de empresas en lugar de solo una.
Una forma sencilla de pensar en los ETF frente a las acciones o participaciones es la siguiente: si bien las acciones de una sola empresa o las acciones de un solo REIT son como un tubo de pasta de dientes, un ETF es como un neceser completo que contiene un cepillo de dientes, desodorante, crema hidratante y gomas para el cabello, además de ese tubo de pasta de dientes.
Los ETF son una excelente manera de diversificar su cartera de inversiones cubriendo sus riesgos. Mientras que invertir en un solo REIT le permite comprar todo el pastel de ese fideicomiso, con un ETF REIT compra una porción de ese pastel, así como porciones de otros pasteles. Ninguna opción es necesariamente mejor que la otra, sólo es cuestión de qué es mejor para ti y qué quieres lograr.
Como todas las inversiones, los REIT tienen ventajas y desventajas. La primera y más obvia ventaja es que el precio de poner un pie en la puerta es increíblemente asequible. Dado que se espera que los precios promedio de las propiedades alcancen los 1,17 millones de dólares en Melbourne y los 1,92 dólares en Sydney este año, sería necesario pagar un depósito de entre 234.000 y 384.000 dólares para firmar en la línea de puntos y comprar una propiedad.
Con los REIT, por otro lado, puede acceder al mercado inmobiliario por tan solo $10 y no requiere un gran pago inicial ni una hipoteca aún mayor. Tampoco hay impuestos de timbre, inspecciones de edificios, costos de mudanza, renovaciones requeridas, pintura o jardinería los fines de semana ni búsqueda de estimaciones de plomería.
Y al igual que una casa o un apartamento que se compra y en el que se vive, los REIT tienen el mismo potencial de crecimiento del capital porque el valor de los bienes inmuebles dentro de un REIT puede aumentar con el tiempo, lo que significa que el precio unitario en el mercado de valores también aumentará. Entonces, un REIT que compró por $10 hace una década podría valer $15 hoy.
Además, al igual que la compra de una propiedad residencial, los REIT se endeudan mucho porque compran y operan bienes raíces. Entonces, cuando las tasas de interés caen y el dinero se abarata, los préstamos se abaratan y eso aumenta sus ganancias.
Pero si las tasas de interés suben como lo hicieron esta semana, con la tasa subiendo del 3,85 al 4,1 por ciento, la diferencia en los rendimientos del fideicomiso será mucho más de 100 dólares al mes porque se trata de propiedades valoradas en cientos de millones, si no miles de millones, de dólares. Y eso significa que sus distribuciones probablemente disminuirán hasta que las cosas mejoren.
Sin embargo, una gran diferencia positiva es que, a diferencia de comprar un apartamento o una casa, los REIT son mucho más líquidos. Si quisiera vender un REIT, podría venderlo y acceder al dinero en unos pocos días. Sin embargo, si desea vender una propiedad de su propiedad, normalmente tendrá que esperar al menos tres meses para que llegue efectivo a su cuenta.
Sin embargo, en última instancia, lo más importante acerca de la inversión es comprender en qué está invirtiendo su dinero y los riesgos potenciales involucrados.
No, los REIT no le dan las llaves de su propia puerta de entrada, pero al analizar las opciones desde una nueva perspectiva que hace 50 años, es una forma diferente de ingresar al mercado inmobiliario.
Victoria Devine es una asesora financiera jubilada galardonada, autora de best sellers y presentadora del podcast financiero número uno de Australia. ella esta en el dinero. También es la fundadora y directora de Zella Money.
- Los consejos proporcionados en este artículo son de naturaleza general y no pretenden influir en las decisiones de los lectores con respecto a inversiones o productos financieros. Siempre debe buscar asesoramiento profesional, teniendo en cuenta sus circunstancias personales, antes de tomar cualquier decisión financiera.
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Victoria Devine es una asesora financiera jubilada galardonada, autora de best sellers y presentadora del podcast financiero líder de Australia, She’s on the Money. Victoria también es la fundadora y directora ejecutiva de Zella Money.De nuestros socios
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