Afrontar las renovaciones de alquileres en las próximas semanas y a lo largo de 2026 será un auténtico reto y estresante. 600.000 inquilinos por determinar ¿Qué decide su arrendador? … Para propietarios de viviendas envueltos en una legislación cada vez más compleja.
La pregunta que todos se hacen es: ¿Cuánto se puede aumentar el pago mensual? ¿Una propiedad que tiene cinco años de vigencia? mucho. Los propietarios pueden tener tantos como quieran. Si se mira cuánto ha subido el mercado, nadie puede descartar la posibilidad de un aumento del 30%, del 40%… o del 50%. Hay barra libre.
Todos los contratos que actualmente vencen se firmaron en 2021. Ante esta situación, el arrendador ha tres opciones Sobre la mesa: cancelar el contrato, firmar uno nuevo o renovarlo por un año, hasta tres años.
Si el arrendador decide rescindir el contrato, deberá avisar con cuatro meses de antelación. Si no lo hace, automáticamente se extiende, lo que los abogados llaman ” “Forzar extensión predeterminada” Esto puede durar hasta tres años.
Pero lo que realmente le importa a mucha gente es calcular cuánto aumentaría su alquiler en los otros dos escenarios.
Mientras que los precios del alquiler han aumentado un 30,5% en cinco años, las restricciones legales lo han amortiguado un 8%
Las restricciones de alquiler aprobadas por el gobierno han brindado refugio a los inquilinos durante la pandemia. Cinco años después, sin que la administración muestre intención de prorrogar esta medida, estos cientos de miles de inquilinos se enfrentan a una realidad paralela a la que se enfrenta el mercado: los precios de los alquileres han aumentado una media del 30,5%.
Ante esta situación, “quienes rescindan su contrato ahora, vivan en una zona de presión no declarada y quieran renovar, verán un previsible incremento en su alquiler por los precios del mercado actual respecto a hace cinco años”, aclara David Caraballo, director general de Seguro Rental.
Por ejemplo, en la ciudad MadridUna de las ciudades más estresadas de España, el valor del metro cuadrado en diciembre de 2021 fue de 14,3 euros, frente a los 22,7 euros por metro cuadrado en diciembre de 2025, según portales como Idealista. Esto significa que el precio de una casa de unos 90 metros cuadrados puede bajar desde los 1.287 euros mensuales de hace cinco años. Más de 2.000 Ahora.
Ante la situación, David Caraballo cree que “muchos propietarios tendrán que tomar la decisión de renovar estos acuerdos y en qué condiciones”. Esta será una resolución que puede proporcionar control sobre los inquilinos de su propiedad existente, especialmente si están haciendo pleno uso de la propiedad y cumpliendo legalmente con las regulaciones de pago, sin problemas de pagos atrasados.
¿Qué es más importante que lo que quiere el propietario? “El problema fue que con el paso de los años el gobierno intervino en la renovación de las rentas por alquiler, limitando los aumentos a entre el 2 y el 3 por ciento”, recuerda Caraballo. Sin embargo, la tasa de inflación en esos meses superó el 8%. “Todo esto genera brechas entre los alquileres que no se actualizan con la inflación”, explicó el experto.
Renovar, pero sólo por un año más.
¿Qué pasa si pasa algo? El arrendador decide renovar el contrato de arrendamiento. ¿El contrato durará un año más? En este caso la cosa cambia ligeramente. El alquiler firmado en 2021 se refiere principalmente al IPC, y el arrendador puede incrementar el alquiler proporcionalmente en función de este índice.
En este sentido, Marta Plaza, abogada experta en derecho inmobiliario y socia de GTA Villamagna Asociados, explica que esta renovación del alquiler debe siempre “referirse a los términos de renovación acordados por las partes del contrato”, que pueden ser el IPC u otros valores.
Sin embargo, como han destacado los abogados, otra opción que los inquilinos deben tener en cuenta es si el propietario no ha solicitado ningún aumento de tarifas en un plazo de cinco años. Se pueden sumar varios años de IPC Y aumentar proporcionalmente el precio de la vivienda para nuevas actualizaciones. Es decir, si los alquileres no han aumentado en los últimos años, los inquilinos pueden haber sufrido aumentos correspondientes al índice durante los últimos 12 meses o más si se calcula la parte proporcional.
Preguntas sobre auditorías anuales
La controversia también se cierne sobre las renovaciones de contrato de esas personas. Planean actualizarlo anualmente Lo que pagaron. Aquí también hay diferencias importantes.
Se determinan dos condiciones en función de la fecha de inicio del contrato de arrendamiento. Si has firmado antes 25 de mayo de 2023los alquileres se revisan en función del IPC (Índice de Precios al Consumo). La última referencia fue del 2,9%. Por tanto, para un inquilino que pague 900 euros, habrá un incremento de 26 euros al mes.
Los alquileres posteriores al 25 de mayo de 2023 sólo se podrán actualizar con el nuevo índice de referencia, que es inferior al IPC
Si el contrato se firma con las siguientes organizaciones Después del 26 de mayo de 2023 Se revisarán con una nueva referencia, el Índice de Referencia Actualizado de Alquiler de Vivienda (IRAV). Se trata de una cifra más modesta, que publica mensualmente el INE. 2025 casi siempre rondará el 2%. El alquiler de 900 euros se incrementará en 18 euros en la actualización anual.
Las únicas excepciones a este laberinto regulatorio son las propiedades de alquiler ubicadas en: Cataluña, País Vasco y Navarra o A Coruña. En ciudades donde estos barrios han sido declarados zonas de estrés -como la capital, Barcelona- los propietarios no pueden aumentar arbitrariamente los alquileres a los precios del mercado al final del contrato. Debes mantenerlo intacto para cumplir con la ley.
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