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Cualquiera que observe los nuevos rascacielos que se construyen en todas nuestras ciudades se dará cuenta de que muchos apartamentos están vacíos. Algunas son propiedad de promotores y no se venden porque quienes quieren comprar una casa no pueden permitírselo. Otros fueron comprados por inversores que los dejaron desocupados en lugar de reducir el alquiler, lo que reduciría el valor del activo, que podrían pedir prestado o vender si así lo deseaban.
La cuestión es que los precios de mercado simplemente están fuera del alcance de un número creciente de personas cuyos ingresos no pueden mantenerse al día. La teoría del filtrado tan apreciada por los economistas clásicos (que la oferta de viviendas nuevas alienta a las personas a mejorar y vaciar sus casas antiguas, poniéndolas a disposición de los hogares de bajos ingresos) es una fantasía en mercados como estos.
Entonces, ¿qué se debe hacer dado el predominio de personas que invierten en inversiones inmobiliarias y mantienen precios altos? Sólo hay una opción: Australia necesita más viviendas no de mercado y de bajo costo que sólo los gobiernos pueden producir a escala. Por supuesto, muchos gobiernos de todo el mundo han hecho exactamente esto durante el último siglo.
La vivienda pública alguna vez representó casi el 7 por ciento del parque de viviendas de Australia. Ahora es de alrededor del 4 por ciento en Sydney y del 3 por ciento en Melbourne, como resultado del cambio global hacia un gobierno pequeño y la privatización en la década de 1980 y la incapacidad de seguir el ritmo del crecimiento demográfico.
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Combinado con el mercado inmobiliario privado financiarizado, esto exacerba la desigualdad. No estamos en una crisis general de vivienda que pueda aliviarse mediante la provisión universal de vivienda. Nos enfrentamos a una crisis de vivienda muy grave para personas de ingresos bajos y medios que sólo puede resolverse proporcionando más viviendas para personas de ingresos bajos y medios.
Australia necesita muchas más viviendas sociales. Esto permitiría revertir el modelo de filtro, ya que los hogares de bajos ingresos que pasan del mercado de alquiler privado a la vivienda pública liberarían viviendas de alquiler más baratas para las personas de ingresos medios.
Sin embargo, los gobiernos de Victoria y Nueva Gales del Sur están haciendo lo contrario. El gobierno victoriano planea derribar las 44 torres de vivienda pública de Melbourne y añadir a sus 10.000 residentes a la lista, que ya cuenta con más de 66.000 personas esperando viviendas asequibles. Después de las demoliciones, el gobierno dice que el número de viviendas nuevas en estos desarrollos se triplicará.
El diablo está en los detalles. los derribados público Los apartamentos están siendo reemplazados por unidades de vivienda comunitaria (operadas por organizaciones sin fines de lucro pero financiadas por inversionistas corporativos que buscan un retorno de estas inversiones). Su número sólo aumentará en un 10 por ciento. No se construirán nuevas viviendas sociales (aparte de un proyecto de reemplazo financiado por el gobierno en Carlton). Los dos tercios restantes de los nuevos apartamentos consistirán en una pequeña proporción de “viviendas asequibles” (alquileres al 90 por ciento del precio de mercado) y una proporción mucho mayor de viviendas del mercado privado.
La primera fase del proyecto de regeneración de Waterloo en Sydney pronto demolerá las casas de más de 1.000 residentes, casi una cuarta parte de los cuales han vivido allí durante más de 20 años y el 22 por ciento son indígenas. Estos también serán reemplazados por apartamentos comunitarios y viviendas “asequibles” y el número se duplicará con viviendas a precio de mercado. Cuando el proyecto esté terminado, 2.000 unidades de vivienda pública serán destruidas.
¿Alguna de estas medidas resolverá la crisis del mercado inmobiliario barato en el país? Eres el juez.
La Dra. Kate Shaw es geógrafa urbana de la Universidad de Melbourne.
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